Договір з бізнес-брокером на продаж бізнесу має відповісти на пʼять питань: хто саме працює (юридична особа чи ФОП, а не бренд), що брокер робить і що здає як результат кожного етапу, за що і в який момент ви платите, що означає ексклюзив і як завершити співпрацю без «хвоста» у вигляді комісії за будь-якого майбутнього покупця. Назва документа - «агентський», «про надання послуг», «доручення» - значить менше, ніж його зміст: за ЦК сторони вільні укласти змішаний договір, «в якому містяться елементи різних договорів» (ч. 2 ст. 628 ЦК). Нижче - який договір укладають, як перевірити брокера за реєстрами, таблиця пунктів і ризиків, ексклюзив, комісія і передоплата, конфіденційність, вихід із договору, червоні прапорці і відповіді на запитання.
Ця стаття - про посередника з купівлі-продажу готового бізнесу, а не про фондового, митного чи кредитного брокера. Чим корисний брокер саме покупцю - брокер для покупця бізнесу.
Go Deal Brokers допомагає купувати і продавати готовий бізнес, а свіжі бізнеси з цінами і прибутком публікує в нашому Telegram-каналі.
Зміст статті
- 1Який договір укладають із бізнес-брокером
- 2Як перевірити бізнес-брокера до підписання
- 3Що перевірити в договорі з брокером продажу бізнесу
- 4Ексклюзив: строк, власний покупець і продовження
- 5Комісія і передоплата: за що та коли платити
- 6Конфіденційність і відповідальність брокера
- 7Як припинити співпрацю і закрити розрахунки
- 8Червоні прапорці перед підписанням
- 9Часті запитання
- 10Джерела
Який договір укладають із бізнес-брокером
Дві правові моделі, які в договорах поєднують:
- Послуги. Брокер готує матеріали, шукає покупців, організовує покази і переговори - це послуга, «яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності» (ч. 1 ст. 901 ЦК). Якщо договір дозволяє йому залучати помічників, він лишається відповідальним у повному обсязі перед замовником (ч. 2 ст. 902; Верховний Суд).
- Доручення. Якщо брокер підписує документи чи приймає гроші від вашого імені, це вже юридичні дії: повірений «зобов’язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії» (ч. 1 ст. 1000 ЦК), ці дії «мають бути правомірними, конкретними та здійсненними» (ч. 1 ст. 1003), а довіритель видає довіреність (ч. 1 ст. 1007).
Старі статті про «агентський договір» за Господарським кодексом більше не є чинною основою: ВС підтверджує, що «з 28 серпня 2025 року втрачає чинність Господарський кодекс України» (Верховний Суд). Це не робить документ з назвою «агентський» недійсним - просто його зміст оцінюють за ЦК. Договір укладений, коли сторони погодили всі істотні умови, зокрема предмет (ч. 1 ст. 638 ЦК): якщо «продаж бізнесу» ніде в договорі і додатках не розкрито через обʼєкт і роботи, предмет доведеться встановлювати тлумаченням - краще прописати його прямо.
Як перевірити бізнес-брокера до підписання
- Попросіть проєкт договору і реквізити. Запишіть бренд, юридичну назву або ПІБ ФОП, код, ПІБ підписанта. Бренд стороною договору не є.
- Звірте реєстрацію. Офіційний пошук у ЄДР (Мінʼюст); для первинного пошуку - Опендатабот за кодом ЄДРПОУ. Брокера-ФОП попросіть надати свіжий витяг, який він замовляє через Дію: «Витяг формується відповідно до відомостей про вас Єдиним державним реєстром» (Дія). Витяг підтверджує реєстрацію, а не досвід; КВЕД доказом досвіду теж не є. Безкоштовні реєстри - перевірити контрагента.
- Перевірте підписанта. Зіставте підставу підпису з реєстраційними даними; якщо підписує представник - документ про повноваження.
- Перевірте судові рішення. У Єдиному реєстрі судових рішень шукайте назву юрособи, попередні назви і код. Спершу встановіть, що йдеться саме про цього контрагента, потім читайте предмет спору, роль (позивач, відповідач, третя особа) і результат. Наявність справи не доводить шахрайства, відсутність - не доводить відсутності спорів.
- Звірте оплату. Одержувач у рахунку і банківські реквізити мають збігатися зі стороною договору або з особою, яку договір прямо уповноважив приймати оплату. Платіж «на картку менеджера» без такої підстави - привід зупинитися.
- Оцініть репутацію окремо. Конкретність і давність відгуків, реакція на претензії, знеособлений приклад звіту, можливість із дозволу клієнта підтвердити досвід у вашій ніші. Це сигнали для запитань, не юридичні докази.
- Зафіксуйте перевірку. Дата, витяг, посилання на рішення, пояснення брокера, фінальна редакція договору.
Що перевірити в договорі з брокером продажу бізнесу
Редакційні рекомендації для переговорів, а не перелік обовʼязкових умов кожного договору.
| Пункт договору | Що перевірити | Ризик |
|---|---|---|
| Сторони і підписант | Повне найменування або ПІБ ФОП, код, підстава підпису, відповідність реквізитам оплати | Домовлялися з брендом, а вимоги можна предʼявити іншій особі |
| Предмет і конкретний бізнес | Який обʼєкт і формат продажу супроводжують; що входить у завдання | «Продаж бізнесу» охоплює більше або менше, ніж ви очікуєте |
| Роботи і результат кожного етапу | Опис, матеріали, канали пошуку, покази, переговори, погодження документів; хто перевіряє фінанси і право | Сплачена «повна підтримка» не містить очікуваної перевірки |
| Повноваження | Лише переговори чи також підпис документів, зміна ціни, отримання коштів | Надмірні повноваження або підпис без належної підстави |
| Звітність | Періодичність, формат, перелік дій, звернень, показів і наступних кроків; повірений зобовʼязаний «повідомляти довірителеві на його вимогу всі відомості про хід виконання його доручення» (п. 1 ч. 1 ст. 1006 ЦК) | Неможливо оцінити виконану роботу |
| Ексклюзив | Які дії обмежено: інші брокери, власна реклама, прямий продаж; винятки | Оплата за покупця, якого ви знали до початку співпраці |
| Строк і продовження | Початок, кінець, спосіб продовження, строк заперечення проти автопродовження | Непомічене продовження обмежень |
| Хто і за що платить | Окремо винагорода продавця, покупця, інших учасників; розкриття конфлікту інтересів | Незрозуміло, чиї інтереси відстоює посередник |
| Розмір і база винагороди | Відсоток або сума, мінімум, валюта, податки; чи входять товар, борги, відстрочені платежі | Ефективна вартість суттєво вища за заявлений відсоток |
| Момент оплати за результат | Яка подія запускає оплату; який документ її підтверджує; скільки днів на платіж | Повна комісія належить уже після знайомства з покупцем |
| Розстрочка і незавершена угода | Графік комісії, відмова покупця, неотриманий залишок ціни | Комісія сплачена з грошей, яких ви ще не отримали |
| Передоплата | Конкретна послуга, етап, результат, приймання, повернення невикористаного залишку | Оплата без зрозумілої зустрічної роботи |
| Реклама та інші витрати | Ліміт, попереднє погодження, підтвердні документи, хто оплачує підрядників | Додатковий рахунок без погодженого бюджету |
| Покупці брокера | Як фіксують знайомство: дата, контакт, ваше заперечення | Спір, хто привів покупця |
| Угоди після завершення | Визначений строк, закритий перелік представлених покупців, умови винагороди | Безстрокова вимога комісії за будь-який майбутній продаж |
| Конфіденційність | Перелік даних, дозволені одержувачі, NDA, погодження публікацій, повернення або видалення | Розкриття продажу команді, конкурентам, клієнтам |
| Відповідальність | За які порушення відповідає кожна сторона; порядок фіксації, вимоги, усунення, компенсації | Є санкції для клієнта, але немає обовʼязків брокера |
| Припинення і спори | Підстави, повідомлення, адреси, звіт, остаточний розрахунок, повернення документів, припинення доступів | Співпраця завершена, а зобовʼязання лишилися |
Як ми працюємо з продавцями і які пропозиції зараз у роботі - у нашому Telegram-каналі.
Ексклюзив: строк, власний покупець і продовження
Ексклюзив - це перелік ваших обмежень, а не магічне слово. Перевірте, що саме заборонено (інші брокери, власна реклама, прямий продаж), на який строк, і як договір продовжується: автоматично чи за згодою. Три речі, які варто додати до підписання: список покупців, з якими ви вже спілкувалися, і правило, чи платите за продаж такому покупцю; обовʼязок брокера фіксувати кожного представленого покупця з датою; закритий перелік і обмежений строк для угод після завершення договору. Умовний приклад: власник магазину вже веде переговори з постачальником - він вносить цей контакт у додаток і погоджує, чи буде винагорода і за який супровід. Сама назва «ексклюзив» на це питання не відповідає.
Комісія і передоплата: за що та коли платити
| Модель платежу | Що зафіксувати | Якщо продажу не сталося |
|---|---|---|
| Винагорода за результат | Точне визначення результату, ставка, база, строк і підтвердження | Перевірити, чи настав погоджений результат і чи є інші зобовʼязання; автоматичного нуля за всім договором немає |
| Оплата підготовчої послуги | Перелік робіт, строк, матеріали на виході, приймання, повернення коштів | Прийнята підготовча робота може оплачуватися окремо від продажу |
| Рекламний бюджет і витрати | Ліміт, письмове погодження, підтвердження, залишок | Звірити фактично погоджені витрати і порядок повернення залишку |
За доручення повірений має право на плату, «якщо інше не встановлено договором або законом» (ч. 1 ст. 1002 ЦК), а якщо в договорі не визначено розміру плати або порядку її виплати - вона виплачується після виконання доручення за звичайними цінами (ч. 2 ст. 1002); за послуги платять «в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором» (ч. 1 ст. 903). Тому момент оплати треба записати: знайомство з покупцем, попередня домовленість, передача активів і надходження всієї ціни можуть відбуватися в різні дні.
Умовний приклад: кавʼярня продається за 1 000 000 грн, винагорода - умовні 5%, тобто 50 000 грн. Покупець платить 400 000 грн при передачі, решту пізніше. За однією моделлю вся комісія виникає при закритті угоди, за іншою - пропорційно отриманим сумам: 20 000 грн і 30 000 грн. Яка модель діє, має бути видно з договору; окремо погодьте наслідки, якщо покупець не заплатить решту (покупець перестав платити за бізнес). Закон розміру винагороди не встановлює, а публічних досліджень ставок брокерів в Україні ми не наводимо - ставка в прикладі умовна. Передоплата сама по собі не є ні шахрайством, ні гарантією: вона має бути привʼязана до конкретної роботи, строку, результату і правила повернення.
Конфіденційність і відповідальність брокера
Інформація є комерційною таємницею, якщо вона секретна, має комерційну цінність і «була предметом адекватних існуючим обставинам заходів щодо збереження її секретності» (ч. 1 ст. 505 ЦК) - тобто захист починається з вашого переліку даних і умов їх передачі. У договорі з брокером визначте: які саме матеріали передаєте (фінанси, оренда, постачальники, персонал), кому брокер може їх показувати і на якому етапі (після NDA покупця - договір про нерозголошення), чи погоджуєте ви тексти оголошень і фото, що з доступами помічників брокера, як повертають або видаляють матеріали після завершення. Як організувати продаж, щоб про нього не дізналися персонал і орендодавець, - конфіденційний продаж бізнесу. Відповідальність брокера - за його конкретні обовʼязки (строки звітів, розкриття даних, перевищення повноважень); не очікуйте від нього відповідальності за рішення покупця чи за ціну ринку. Перевірку самого покупця - перевірка покупця бізнесу - варто погодити як окремий етап.
Як припинити співпрацю і закрити розрахунки
- Підстава. За загальним правилом договір змінюють чи розривають за згодою сторін, «якщо інше не встановлено договором або законом» (ч. 1 ст. 651 ЦК); для послуг порядок і наслідки розірвання «визначаються домовленістю сторін або законом» (ч. 1 ст. 907). Для доручення кожна сторона може відмовитися від договору «у будь-який час», а відмова від цього права нікчемна (ч. 2 ст. 1008); якщо повірений діє як підприємець, сторона, яка відмовляється, має повідомити другу «не пізніш як за один місяць до його припинення, якщо триваліший строк не встановлений договором» (ч. 3 ст. 1008).
- Повідомлення. Письмово, на адреси з договору, з датою; не «перестати відповідати».
- Звіт і розрахунки. Повірений після припинення зобовʼязаний негайно повернути чинну довіреність і «надати звіт про виконання доручення та виправдні документи, якщо це вимагається за умовами договору та характером доручення» (п. 2 ч. 1 ст. 1006). Виконані й прийняті роботи та погоджені витрати можуть підлягати оплаті - безумовно безкоштовного виходу закон не обіцяє.
- Доступи і покупці. Припинення доступів до матеріалів, повернення або видалення документів, закритий перелік представлених покупців і строк, протягом якого за угоду з ними належить винагорода.
Умовний приклад: покупець, якого брокер представив у вересні, повернувся з пропозицією через два місяці після припинення договору. Чи платити винагороду, вирішує не сама подія, а те, чи є цей покупець у погодженому переліку і чи не сплив визначений строк. Скільки взагалі триває продаж і чому лоти стоять - скільки триває продаж бізнесу.
Червоні прапорці перед підписанням
- До оплати не дають проєкт договору, реквізити або пояснення повноважень підписанта.
- Платіж просять спрямувати невідомій третій особі без документальної підстави.
- «Гарантія продажу» є в розмові, але в договорі немає конкретних робіт, строків і відповідальності за обіцяне.
- Аванс не повʼязаний із послугою, звітом, результатом етапу чи умовами розрахунку.
- Ексклюзив тривалий, продовжується автоматично, а звітність і вихід не описані.
- Комісія виникає після будь-якого звернення чи знайомства, хоча ви очікуєте оплату за завершений продаж.
- Право на винагороду після припинення не обмежене строком і переліком покупців.
- Брокеру дозволено без погодження змінювати ціну, приймати гроші чи розкривати дані.
- У проєкті посилаються на Господарський кодекс як на чинний і не можуть пояснити актуальну конструкцію.
Ці ознаки - підстава зупинити підписання і зʼясувати умови, а не публічно називати когось шахраєм. Сама передоплата, відсутність великого офісу чи один негативний відгук такого висновку не дають. Що має бути в самому договорі купівлі-продажу, який ви підпишете з покупцем, - договір купівлі-продажу бізнесу.
Часті запитання
Який договір укладають із бізнес-брокером?
Договір про надання послуг (пошук покупця, матеріали, покази, переговори), за потреби з елементами доручення, якщо брокер вчиняє юридичні дії від вашого імені. Зміст важливіший за назву: за ЦК допустимий змішаний договір.
Як перевірити бізнес-брокера перед оплатою?
Зіставте сторону договору з ЄДР, перевірте підписанта, судові рішення за назвою і кодом, платіжні реквізити; потім досвід і відгуки. Жоден окремий реєстр не гарантує доброчесності.
Що означає ексклюзивний договір і чи можна продати самому?
Залежить від конкретних обмежень у договорі. До підписання погодьте список власних покупців, співпрацю з іншими посередниками, строк і правило продовження.
Коли платити комісію брокеру?
Коли настає подія, визначена договором, і є документ, що її підтверджує. Знайомство з покупцем, попередня домовленість, передача активів і отримання всієї ціни можуть припадати на різні дні; запишіть, який з них запускає оплату. Якщо порядок не визначено, діє резервне правило ч. 2 ст. 1002 ЦК.
Чи нормально, що бізнес-брокер бере передоплату?
Так, якщо вона привʼязана до конкретної підготовчої роботи, строку, результату і правила повернення. Передоплата без зрозумілої зустрічної роботи - привід зупинитися.
Чи потрібно платити, якщо бізнес не продався?
Залежить від умов кожного платежу: винагорода за результат не виникає, якщо погоджений результат не настав, а прийняті підготовчі послуги, погоджені витрати, а в окремих випадках і «розумна плата» за ч. 2 ст. 903 ЦК можуть підлягати оплаті. Прочитайте договір до підписання, а не після.
Як розірвати договір і що буде з покупцями брокера?
Письмове повідомлення на підставі, передбаченій договором або законом, звіт, остаточний розрахунок, повернення матеріалів. Щоб угоди з уже представленими покупцями після припинення не стали приводом для спору, закритий перелік таких покупців і строк варто записати в договір.
Джерела
Приклади і ставки винагороди умовні. Стаття не є рекламою Go Deal Brokers і не замінює юридичної перевірки конкретного договору. Дата перевірки 03.11.2026.
- Цивільний кодекс України № 435-IV: ст. 505, 628, 638, 651, 901-903, 907, 1000-1008, перевірено 03.11.2026
- Верховний Суд: Господарський кодекс втрачає чинність з 28.08.2025, 28.08.2025
- Постанова ВС від 12.08.2026 у справі № 465/496/24 (текст на сайті Хмельницького апеляційного суду): відповідальність виконавця послуг за залучених осіб, розірвання договору, 12.08.2026
- Мінʼюст: безкоштовний пошук у ЄДР, перевірено 03.11.2026
- Єдиний державний реєстр судових рішень, перевірено 03.11.2026
- Опендатабот: перевірка контрагента, перевірено 03.11.2026
- Дія: витяг з ЄДР, перевірено 03.11.2026
Шукаєте готовий бізнес або плануєте продаж? Go Deal Brokers публікує бізнеси з цінами й прибутком у Telegram-каналі, а заявку на продаж можна залишити на сторінці для продавця.
