З 27 жовтня 2026 року державний реєстратор перевіряє, чи має засновник (коли ТОВ створюють) або саме ТОВ (коли воно змінює адресу) право користуватися приміщенням, яке вказане як місцезнаходження. Ці зміни до Закону № 755-IV вніс Закон № 5020-IX «Про оцінку майна»: основна частина цього закону запрацює через 18 місяців, але зміни до реєстрації юросіб діють з дня набрання ним чинності. Нижче - що саме перевіряють, які документи готувати для власного приміщення, оренди і квартири, що робити після відмови і як перевірити адресу, якщо ви купуєте готове ТОВ.
Go Deal Brokers допомагає купувати і продавати готовий бізнес, а свіжі бізнеси з цінами і прибутком публікує в нашому Telegram-каналі.
Зміст статті
Що змінилося з 27 жовтня 2026 року
До обовʼязків реєстратора додано новий пункт: він «перевіряє наявність правових підстав користування об’єктом нерухомого майна, адреса якого зазначена як місцезнаходження юридичної особи» (п. 3-5 ч. 2 ст. 6 Закону № 755-IV). Як саме - описує нова ч. 8 ст. 6:
| Реєстраційна дія | Чиє право перевіряють | Як перевіряють |
|---|---|---|
| Створення ТОВ | Засновника або одного із засновників | За Державним реєстром речових прав (ДРРП): власність чи інше речове право на приміщення |
| Зміна місцезнаходження ТОВ | Самого ТОВ | Те саме, але право має бути в товариства |
| Найм (піднайм) чи позичка без нотаріуса | Наймача або позичкоотримувача | Договір плюс перевірка в ДРРП, що наймодавець (позичкодавець) - власник приміщення |
ч. 8 ст. 6 Закону № 755-IV. Норма не поширюється на реєстраційні дії щодо державних органів і органів місцевого самоврядування.
Якщо підставу не встановлено, реєстратор відмовить: з поданих документів чи відомостей «не встановлено правових підстав користування об’єктом нерухомого майна, адреса якого зазначена як місцезнаходження юридичної особи» (п. 13-1 ч. 1 ст. 28). За розділом X Закону № 5020-IX ці зміни вводяться в дію з дня набрання ним чинності, а не через 18 місяців.
Кого це не стосується. Норма говорить про місцезнаходження юридичної особи, тому на ФОП вона не поширюється. Ч. 8 ст. 6 описує перевірку для двох дій: створення ТОВ і зміни його адреси. Окремого обовʼязку для чинних ТОВ, які адресу не змінюють, повторно підтверджувати право на приміщення закон не встановлює.
Документи на адресу: три варіанти
| Підстава користування | Що подати реєстратору | Що він перевірить |
|---|---|---|
| Приміщення у власності засновника (створення) або ТОВ (зміна адреси) | Окремий документ про це право не подають, якщо власність зареєстрована в ДРРП; решту пакета - за ст. 17 | Запис про право власності в ДРРП |
| Найм будівлі чи її частини на 3 роки і більше | Нотаріальний договір; право користування підлягає реєстрації в ДРРП (для державного і комунального майна - свої винятки) | Запис про право користування в ДРРП |
| Найм, піднайм чи позичка будівлі за договором, який не підлягає нотаріальному посвідченню | Примірник оригіналу або нотаріально засвідчену копію договору | Договір і право власності наймодавця (позичкодавця) в ДРРП |
ч. 2 ст. 793, ст. 794, ч. 3 ст. 828 ЦК; п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону № 1952-IV; п. 20 ч. 1 і п. 17 ч. 4 ст. 17 Закону № 755-IV.
Для третього варіанту закон прямо називає документ: «примірник оригіналу (нотаріально засвідчена копія) договору найму (піднайму) чи позички будівлі або іншої капітальної споруди» (п. 20 ч. 1 ст. 17 для створення юрособи, п. 17 ч. 4 ст. 17 для зміни адреси). Договір найму будівлі, іншої капітальної споруди чи їх частини на три роки і більше нотаріально посвідчують; для державного і комунального майна поріг - понад пʼять років (ч. 2 ст. 793 ЦК). Право користування за таким договором підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК, п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону № 1952-IV), крім випадку, передбаченого ст. 794 для державного і комунального майна, орендованого на електронному аукціоні. Договір позички будівлі укладають у тій самій формі (ч. 3 ст. 828 ЦК).
Перед поданням звірте три речі:
- Сторона договору. Для створення ТОВ наймачем має бути засновник, для зміни адреси - саме ТОВ. Договір, підписаний засновником як фізособою, для переїзду товариства не підійде.
- Власник у ДРРП. Наймодавець у договорі має збігатися з власником за реєстром. Для піднайму перевірте основний договір і згоду наймодавця, якщо інше не встановлено договором (ч. 1 ст. 774 ЦК). Але закон буквально вимагає звірити з ДРРП, що власником є саме наймодавець, тому чи прийме реєстратор піднайм, наперед не гарантовано: офіційного роз’яснення про це немає.
- Адреса. Адреса в договорі має точно відповідати обʼєкту в ДРРП: номер будинку, корпус, приміщення.
Юридична адреса в квартирі
Нова перевірка стосується правових підстав користування приміщенням. Вимог до використання житла вона не скасовує: якщо наймачем житла є юридична особа, вона «може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб» (ч. 2 ст. 813 ЦК). Тому варіанти різні.
- Створення ТОВ за адресою квартири засновника. Зареєстроване в ДРРП право власності засновника є підставою для адресної перевірки; враховуйте також права співвласників і решту вимог до реєстрації.
- Переїзд чинного ТОВ у квартиру учасника чи директора. Власність фізособи не є правом товариства, тому потрібна підстава користування саме ТОВ. Ст. 6 і 17 Закону № 755-IV називають договори щодо «будівлі або іншої капітальної споруди», а найм житла має окремий режим. Чи достатньо договору найму або позички квартири, офіційні роз’яснення поки не підтверджують: це ризиковий варіант, обговоріть його з реєстратором до подання.
- Квартира з кількома власниками. Спільна часткова власність здійснюється «за їхньою згодою» (ч. 1 ст. 358 ЦК), а розпоряджання спільною сумісною власністю - за згодою всіх співвласників (ч. 2 ст. 369 ЦК). Погодьте користування з усіма співвласниками і перевірте повноваження того, хто підписує; якщо правочин посвідчують у нотаріуса, згода співвласника спільної сумісної власності має бути нотаріально засвідчена (ч. 2 ст. 369 ЦК).
Готові ТОВ і бізнеси з перевіреними документами, які зараз продаються, - у нашому Telegram-каналі.
Послуга «юридична адреса»: що перевірити в договорі
З 27.10.2026 ст. 6 Закону № 755-IV прямо вимагає перевіряти правові підстави користування приміщенням при створенні юрособи і зміні її місцезнаходження. Для цієї перевірки розрізняйте право користування приміщенням і послугу пересилання пошти: закон шукає речове право в ДРРП або договір найму (піднайму) чи позички. Гарантійного листа серед підстав немає.
| Що перевірити | Чому |
|---|---|
| Назва і предмет договору: найм, піднайм або позичка приміщення | Договір лише про пересилання пошти не є підставою користування |
| Хто власник приміщення за ДРРП | Реєстратор звірить його з наймодавцем |
| Якщо це піднайм - основний договір і умови дозволу на піднайм | Вони показують ланцюг користування, але реєстратор звіряє з ДРРП власника-наймодавця, тож результат не гарантований |
| Строк і порядок розірвання | Після припинення договору треба оформити нову підставу користування цим приміщенням або змінити адресу; зміна адреси означає нову перевірку |
| Як передають паперові листи | Адреса з ЄДР важлива для паперової кореспонденції; електронні кабінети перевіряйте окремо |
Те, що за адресою зареєстровано багато компаній, сам закон підставою відмови не називає: вирішує наявність правової підстави. Про ризики масових адрес - у статті що таке масова реєстрація юридичних адрес.
Відмова через адресу: що робити
- Отримайте рішення про відмову і подивіться підставу: п. 13-1 ч. 1 ст. 28 означає, що реєстратор не встановив право користування.
- Виправте документи: договір на ТОВ замість засновника, оригінал або нотаріальна копія замість простої копії, запис у ДРРП, належна підстава для піднайму. Потім подайте документи повторно.
- Якщо вважаєте відмову незаконною, скаргу на рішення реєстратора подають до відповідного територіального органу Мінʼюсту (Мінʼюст розглядає скарги на проведені реєстраційні дії і на свої територіальні органи). Строк - «протягом тридцяти днів з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення своїх прав, але не пізніше шести місяців з дня прийняття відповідного рішення» (ч. 3 ст. 34 Закону № 755-IV в редакції Закону № 5020-IX). Можна звернутися і до суду.
Умовний приклад. Засновник реєструє ТОВ за адресою офісу, який орендує на рік за простим письмовим договором. Він подає копію договору без нотаріального засвідчення і отримує відмову. Подання примірника оригіналу усуває недолік копії; реєстратор ще раз звірить власника-орендодавця з ДРРП та інші умови, тож реєстрацію це не гарантує.
Купуєте готове ТОВ: перевірте адресу до авансу
Коли ви купуєте частку в статутному капіталі, адреса ТОВ не змінюється, і нова перевірка не відбувається. Ризик в іншому: адреса товариства може бути квартирою продавця або послугою, яку він оплачує. Якщо договір на адресу укладав не ТОВ або в нього короткий строк, після угоди підстава користування може припинитися, і ТОВ доведеться оформлювати власну підставу для цього чи іншого приміщення; зміна адреси спричинить перевірку за ч. 8 ст. 6.
| Документ | Ризик | Умова до угоди |
|---|---|---|
| Витяг з ЄДР: місцезнаходження | Адреса - квартира продавця | Договір найму чи позички з ТОВ на строк після угоди або зміна адреси до закриття угоди |
| Договір на адресу | Строк спливає або є договірні чи законні підстави його припинити | Продовження договору чи новий договір до авансу |
| Право власності наймодавця в ДРРП | Наймодавець не є власником | Витяг з ДРРП і, для піднайму, основний договір та умови дозволу на піднайм |
| Порядок отримання пошти | Паперові листи можуть надходити на стару адресу | Хто і як пересилає листи після угоди; доступ до електронних кабінетів |
Умовний приклад. Ви купуєте 100% частки ТОВ, якому належить кавʼярня в орендованому залі, а місцезнаходженням у ЄДР указана квартира продавця. Зручно ще до закриття угоди перенести адресу в зал кавʼярні. Договір оренди залу саме з ТОВ і зареєстроване право власності орендодавця - вихідні умови перевірки; перевірте також предмет, строк і форму договору, а результат наперед не гарантований. Що ще переходить разом з ТОВ - у статті купуєте бізнес у ФОП чи ТОВ; хто підписує заяву про зміну адреси - у матеріалі засновник і директор ТОВ. Перевірити компанію за кодом допоможуть безкоштовні реєстри, а продавцю варто навести лад з адресою ще на етапі підготовки бізнесу до продажу.
Часті запитання
З якої дати реєстратор перевіряє право на приміщення?
З 27 жовтня 2026 року, дня набрання чинності Законом № 5020-IX. Для змін до Закону № 755-IV 18-місячної відстрочки немає.
Чи потрібно підтверджувати адресу вже зареєстрованого ТОВ?
Закон описує перевірку при створенні ТОВ і при зміні його місцезнаходження. Окремого обовʼязку для товариств, які адресу не змінюють, немає.
Чи поширюється нова перевірка на ФОП?
Ні. Норма стосується місцезнаходження юридичної особи.
Чи достатньо гарантійного листа власника?
Ні. Закон називає речове право в ДРРП або договір найму (піднайму) чи позички, поданий в оригіналі чи нотаріальній копії.
Чи можна вказати квартиру засновника?
Для створення ТОВ право власності засновника в ДРРП є підставою для адресної перевірки, з урахуванням прав співвласників. Для переїзду чинного ТОВ потрібна підстава користування саме товариства, а договір найму житла з юрособою обмежений проживанням фізосіб: це ризиковий варіант.
Чи означає масова адреса автоматичну відмову?
Ні. Закон не робить масовість підставою відмови: вирішує, чи встановлено право користування приміщенням.
Що робити після відмови?
Усунути причину і подати документи повторно або оскаржити відмову до територіального органу Мінʼюсту протягом 30 днів з дня, коли дізналися чи могли дізнатися про порушення, але не пізніше 6 місяців з дня рішення. Судове оскарження має свої строки.
Джерела
Приклади умовні. Стаття не є юридичною консультацією. Дата перевірки 04.11.2026.
- Закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань» № 755-IV: ст. 6, 17, 28, 34 (редакція 27.10.2026), перевірено 04.11.2026
- Закон України «Про оцінку майна» № 5020-IX від 14.10.2026: розд. X, перевірено 04.11.2026
- Цивільний кодекс України: ст. 358, 369, 774, 793, 794, 828, перевірено 04.11.2026
- Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV: ст. 4, перевірено 04.11.2026
Шукаєте готовий бізнес або плануєте продаж? Go Deal Brokers публікує бізнеси з цінами й прибутком у Telegram-каналі, а заявку на продаж можна залишити на сторінці для продавця.
