Здавати квартиру можна як звичайна фізособа, без ФОП: закон прямо передбачає оподаткування орендного доходу власника, а ДПС підтверджує, що реєстрація підприємцем для цього не потрібна. Питання в іншому - скільки лишиться на руках. Після змін до Податкового кодексу 2026 року (закони № 4903-IX і № 5025-IX) дохід фізособи від оренди житла оподатковується за ставкою 5% ПДФО плюс 5% військового збору; ФОП 2 групи платить фіксовані суми щомісяця незалежно від того, чи здана квартира, ФОП 3 групи - 6% з доходу, і обидва - ЄСВ за себе. Нижче - калькулятор чистого залишку за рік, порівняння трьох статусів, хто і коли платить податок, коли спрощена система не підходить, договір, комунальні і несплата, оренда з-за кордону і чим відрізняється подобова здача.
Go Deal Brokers допомагає купувати і продавати готовий бізнес, а свіжі бізнеси з цінами і прибутком публікує в нашому Telegram-каналі.
Зміст статті
- 1Скільки залишиться після податків
- 2Фізособа, ФОП 2 чи 3 групи: порівняння
- 3Хто платить податок і коли звітувати
- 4Коли спрощена система не підходить
- 5Договір, комунальні і несплата
- 6Як здавати квартиру з-за кордону
- 7Чим відрізняється подобова оренда
- 8Ризики оренди без декларування
- 9Часті запитання
- 10Джерела
Скільки залишиться після податків
Скільки лишиться на руках за рік: фізособа, ФОП 2 чи ФОП 3 групи
Рахує модельний рік: оренда отримана повністю, ФОП діє всі 12 місяців без пільг, ставки незмінні. Це оцінка грошового залишку, а не прибутковості квартири: ремонти, податок на нерухомість, комісії, ліміти доходу ФОП і мінімальна база для податкового агента не враховані.
Сума за договором без комунальних
Ціле число від 0 до 12
Лише якщо платите ви
До 20% мінімальної зарплати: у 2026 році не більше 1729,40 грн
Як рахує калькулятор. Дохід за рік = плата × місяці. Фізособа: ПДФО 5% (або 18% для доходів, отриманих до зміни закону) плюс військовий збір 5% з доходу; ЄСВ із самої оренди не нараховується. ФОП 2 групи: 12 × (місцева ставка єдиного податку + 864,70 грн військового збору) плюс ЄСВ 12 × 1902,34 грн, незалежно від місяців здачі. ФОП 3 групи: 5% єдиного податку і 1% військового збору з доходу плюс той самий ЄСВ. Комунальні віднімаються лише як витрата власника, а не з податкової бази.
| Плата; місяців; комунальні власника | Фізособа, 5% + 5% | Фізособа, старі 18% + 5% | ФОП 2 групи (ЄП максимум) | ФОП 3 групи |
|---|---|---|---|---|
| 10 000; 12; 0 | 12 000 / 108 000 | 27 600 / 92 400 | 53 957,28 / 66 042,72 | 30 028,08 / 89 971,92 |
| 15 000; 12; 0 | 18 000 / 162 000 | 41 400 / 138 600 | 53 957,28 / 126 042,72 | 33 628,08 / 146 371,92 |
| 15 000; 6; 2000 | 9000 / 69 000 | 20 700 / 57 300 | 53 957,28 / 24 042,72 | 28 228,08 / 49 771,92 |
| 30 000; 12; 3000 | 36 000 / 288 000 | 82 800 / 241 200 | 53 957,28 / 270 042,72 | 44 428,08 / 279 571,92 |
| 5000; 3; 0 | 1500 / 13 500 | 3450 / 11 550 | 53 957,28 / -38 957,28 | 23 728,08 / -8728,08 |
У клітинці: усі податки і ЄСВ / чистий залишок за модельний рік, грн. Суми умовні. Для ФОП 3 групи при 15 000 × 12: 9000 грн єдиного податку, 1800 грн військового збору, 22 828,08 грн ЄСВ. Жоден рядок не є декларацією за змішаний 2026 рік.
Фізособа, ФОП 2 чи 3 групи: порівняння
| Параметр | Фізособа | ФОП 2 групи | ФОП 3 групи, 5% без ПДВ |
|---|---|---|---|
| Податки | 5% ПДФО + 5% ВЗ з доходу (18% + 5% для доходів до зміни закону) | Єдиний податок до 1729,40 грн і ВЗ 864,70 грн щомісяця | 5% ЄП + 1% ВЗ з доходу |
| ЄСВ за себе | Не нараховується | Мінімум 1902,34 грн на місяць, якщо немає звільнення | Так само |
| Орендарі | Громадяни і бізнес; різний порядок сплати | Населення або платники єдиного податку | Будь-які, зокрема бізнес на загальній системі |
| Площа житла | Обмежень єдиного податку немає | Сукупно до 400 м² включно | Сукупно до 400 м² включно |
| Простій | Немає доходу - немає податку | Фіксовані платежі зберігаються | ЄП і ВЗ нуль, ЄСВ лишається |
Ставки спираються на мінімальну зарплату 8647 грн з 1 січня 2026 року (ст. 8 Закону про Державний бюджет на 2026 рік): єдиний податок 2 групи до 20% МЗП (п. 293.2 ПКУ), військовий збір 2 групи 10% МЗП, 3 групи - 1% доходу, фізособи - 5% (пп. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ), ЄСВ не менше 22% МЗП (ст. 7, 8 Закону про ЄСВ); суми підтверджує ДПС, 07.01.2026. Якщо ви вже ФОП (наприклад, маєте салон), другий ЄСВ не виникає - додається лише дохід і КВЕД 68.20 за умови дотримання правил групи; деталі за групами - ФОП 2 групи і ФОП 3 групи з ПДВ чи без.
Хто платить податок і коли звітувати
- Орендар - підприємство або ФОП. Він податковий агент: утримує податок з вашої плати і перераховує до бюджету при виплаті (пп. 170.1.2 ПКУ; ДПС, 27.05.2026). Дохід від оренди житлової або нежитлової нерухомості оподатковується агентом «за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167» - 5% (пп. 170.1.4 у редакції Закону № 5025-IX). База - плата за договором, але не менша за мінімальну суму орендного платежу, якщо місцева рада встановила і оприлюднила мінімальну вартість оренди м² до початку року; інакше - сума за договором.
- Орендар - звичайна фізособа. Відповідальний за податок - ви: за пп. 170.1.5 ПКУ відповідальною за нарахування і сплату податку особою є сам орендодавець, дохід від оренди житла оподатковується за ставкою п. 167.2 (5%), а за результатами року ви зобовʼязані «подати річну податкову декларацію і самостійно сплатити податок» (пп. 170.1.5 у редакції Закону № 4903-IX). Декларація - до 1 травня наступного року (пп. 49.18.4 ПКУ), сплата - до 1 серпня (п. 179.7). Мінімальна база при оренді громадянину не застосовується (ДПС, 24.04.2026).
- Перехідний 2026 рік. До змін ставка для фізособи була 18%, а орендодавець, якого винаймала фізособа, сплачував податок щокварталу «протягом 40 календарних днів» після кварталу (ДПС, 15.05.2026). Зміни до пп. 170.1.4 і 170.1.5 набирають чинності з дня, наступного за опублікуванням відповідного закону, тож дати для двох законів різні. Окремі публікації ДПС і після цього ще описують попередній порядок. Як відобразити в декларації за 2026 рік доходи до і після зміни, уточніть у своєму органі ДПС: універсальної відповіді «весь рік 10%» або «весь рік 23%» немає.
- ФОП. 2 група платить аванси єдиного податку і військового збору не пізніше 20 числа кожного місяця, 3 група - квартальна декларація і сплата; ЄСВ - щокварталу. Оренда без ФОП - законний варіант для власного майна (ДПС, 01.05.2026); «потрібно відкрити ФОП» - не вимога закону, а вибір через податки й орендарів: чи потрібно відкривати ФОП.
Якщо оренда квартири - лише частина ваших планів на дохід, подивіться на готові бізнеси з підтвердженими цифрами в нашому Telegram-каналі.
Коли спрощена система не підходить
- Площа. Не можуть бути платниками єдиного податку ФОП, які здають «житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів», нежитлові - понад 900 м², землю - понад 0,2 га (пп. 291.5.3 ПКУ). Площа рахується сукупно за всіма обʼєктами в оренді; рівно 400 м² ліміту не перевищує (ДПС, 15.04.2026). Понад ліміт - загальна система або оренда як фізособа.
- Орендар для 2 групи. Лише населення або платники єдиного податку (пп. 2 п. 291.4 ПКУ). ТОВ на загальній системі, яке винаймає квартиру для працівника, - не дозволений клієнт 2 групи, навіть якщо в квартирі живе фізособа. З таким орендарем можна працювати на 3 групі, на загальній системі або здавати квартиру як фізособа без ФОП.
- Нерезидент. Нерухомість нерезидента «надається в оренду виключно через фізичну особу - підприємця або юридичну особу - резидента (уповноважених осіб)», які є податковим агентом (пп. 170.1.3 ПКУ); порушення прирівнюється до ухилення від податку.
Договір, комунальні і несплата
- Форма. «Договір найму житла укладається у письмовій формі» (ч. 1 ст. 811 ЦК); нотаріальне посвідчення обовʼязкове лише для оренди житла з викупом (ч. 2 ст. 811). Правило про нотаріуса для договорів від трьох років (ч. 2 ст. 793 ЦК) стосується найму будівель і споруд, а на найм житла його механічно не переносять; Мінʼюст також нагадує про письмову форму (Мінʼюст, 10.07.2026). Зразок - договір оренди квартири.
- Комунальні. Запишіть, хто платить: орендар напряму постачальникам за показниками або власник із плати. Якщо платите ви, це ваша витрата, яка не зменшує податкову базу; окреме відшкодування комунальних від орендаря не вважайте автоматично неоподатковуваним транзитом.
- Несплата. Наймодавець може вимагати розірвання договору при несплаті за шість місяців, якщо договором не встановлено довший строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази (ст. 825 ЦК); виселення - «на підставі рішення суду» (ст. 826). Фіксуйте борг, надсилайте письмову вимогу, не міняйте замки самовільно (БПД).
Як здавати квартиру з-за кордону
Виїзд сам по собі резидентства не позбавляє: резидент - фізособа з місцем проживання в Україні, а при проживанні в кількох країнах дивляться на постійне житло, «центр життєвих інтересів» і кількість днів (пп. 14.1.213 ПКУ); 183 дні - не єдиний тест. Поки ви резидент, платите як описано вище, а повіреному з довіреністю зручно збирати плату і підписувати документи. Якщо ви стали нерезидентом, квартиру здають лише через представника-ФОП або юрособу-резидента (пп. 170.1.3), а питання подвійного оподаткування вирішують за конвенцією з країною проживання, якщо Україна її уклала, - універсальних країнових порад тут немає.
Чим відрізняється подобова оренда
Довгострокова здача - КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» для довготермінового використання (Держстат); подобова з послугами для гостей може належати до КВЕД 55.20 - розміщення «для переважно короткострокового проживання гостей і відвідувачів» (Держстат). Квартира прямо названа серед місць тимчасового розміщення для туристичного збору, а ФОП, який надає таке розміщення, рішенням місцевої ради може бути податковим агентом збору (пп. 268.5.1, 268.5.2 ПКУ); окремо перевірте правила платформ бронювання. Калькулятор вище подобову здачу не охоплює.
Ризики оренди без декларування
Коли орендар - підприємство або ФОП, обовʼязок утримати податок лежить на ньому як на податковому агенті, а за невиконання він відповідає сам. Коли орендар - громадянин, задекларувати дохід і сплатити податок маєте ви. Ризик несплати - донарахування податку, штрафів і пені за ст. 120, 123-129 ПКУ при перевірці. Щоб тримати все чисто, потрібні письмовий договір, оплата на картку з призначенням платежу, декларація і сплата податку у строк. Якщо зважуєте, чи варто взагалі робити з оренди бізнес, - чи варто відкривати свій бізнес.
Часті запитання
Чи потрібно відкривати ФОП, щоб здавати одну квартиру?
Ні. Податковий кодекс передбачає оподаткування орендного доходу фізособи без реєстрації підприємцем. ФОП - добровільний вибір, коли він вигідніший за податками; при цьому зважте обмеження груп щодо орендарів і площі.
Який податок з оренди квартири платить фізособа у 2026 році?
За чинною редакцією ПКУ - 5% ПДФО і 5% військового збору з доходу. Для доходів, отриманих до набрання чинності законами № 4903-IX і № 5025-IX, діяли 18% ПДФО плюс 5%; як декларувати перехідний рік, уточніть у ДПС.
Чи може ФОП 2 групи здати квартиру підприємству?
Лише платнику єдиного податку. ТОВ на загальній системі - не дозволений клієнт 2 групи; для таких орендарів потрібна 3 група або оренда як фізособа.
Хто платить податок, якщо квартиру винаймає компанія?
Якщо орендодавець - фізособа без ФОП, компанія як податковий агент утримує 5% ПДФО і 5% військового збору при виплаті. Якщо орендодавець - ФОП на єдиному податку, він платить податки сам за правилами своєї групи. У договорі чітко визначте суму до утримань, щоб не сперечатися про «чисту» плату.
Чи потрібен нотаріус для договору оренди квартири на три роки?
Для найму житла закон вимагає письмової форми; нотаріус обовʼязковий лише для оренди житла з викупом. Правило трьох років стосується найму будівель і споруд.
Як платити податок з української квартири, якщо живу за кордоном?
Спочатку визначте резидентство за пп. 14.1.213 ПКУ і конвенцією з країною проживання. Резидент платить за загальними правилами; нерезидент здає лише через представника-ФОП або юрособу-резидента.
Як виселити квартиранта, який не платить?
Задокументуйте борг і надішліть письмову вимогу, перевірте підстави розірвання за ст. 825 ЦК, зверніться до суду: виселення відбувається за рішенням суду, самовільна заміна замків незаконна.
Джерела
Суми в сценаріях умовні; місцева ставка єдиного податку 2 групи у вашій громаді може бути нижчою за максимум. Порядок декларування перехідного 2026 року уточнюйте в ДПС. Стаття не є податковою консультацією. Дата перевірки 03.11.2026.
- Податковий кодекс України № 2755-VI: пп. 14.1.213, 49.18.4, п. 167.2, 170.1, 179.7, пп. 268.5.1, 268.5.2, 291.5.3, п. 293.2, 293.3, пп. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX, перевірено 03.11.2026
- Закон України № 4903-IX від 09.06.2026: нова редакція пп. 170.1.5 ПКУ, перевірено 03.11.2026
- Закон України № 5025-IX від 15.10.2026: нова редакція пп. 170.1.4 ПКУ, перевірено 03.11.2026
- Закон України «Про Державний бюджет України на 2026 рік» № 4695-IX: ст. 8, перевірено 03.11.2026
- Закон України «Про збір та облік єдиного внеску на загальнообов'язкове державне соціальне страхування» № 2464-VI: ст. 7, 8, перевірено 03.11.2026
- Цивільний кодекс України № 435-IV: ст. 793, 811, 825, 826, перевірено 03.11.2026
- ГУ ДПС у Рівненській області: орендар як податковий агент, 27.05.2026
- ГУ ДПС у Луганській області: оренда без реєстрації ФОП, 01.05.2026
- ГУ ДПС у Закарпатській області: мінімальна база при оренді фізособі, 24.04.2026
- ГУ ДПС у Тернопільській області: площа житла для ФОП на єдиному податку, 15.04.2026
- ГУ ДПС у Вінницькій області: мінімальна зарплата, єдиний податок і ЄСВ у 2026 році, 07.01.2026
- Мінʼюст на порталі судової влади: форма договору найму житла, 10.07.2026
- Безоплатна правнича допомога: розірвання договору найму житла, 28.04.2023
- Держстат: КВЕД-2010, клас 68.20, перевірено 03.11.2026
- Держстат: КВЕД-2010, клас 55.20, перевірено 03.11.2026
- ГУ ДПС у Закарпатській області: попередній порядок сплати податку орендодавцем, 15.05.2026
Шукаєте готовий бізнес або плануєте продаж? Go Deal Brokers публікує бізнеси з цінами й прибутком у Telegram-каналі, а заявку на продаж можна залишити на сторінці для продавця.
