Новий Закон України «Про оцінку майна» № 5020-IX від 14.10.2026 набрав чинності 27 жовтня 2026 року, але більшість його норм запрацює не одразу: закон вводиться в дію через 18 місяців з дня набрання чинності, а окремі положення - через 36 місяців. ФДМУ називає головні зміни: перехід на міжнародні стандарти оцінки, спільна оцінка будівлі й землі під нею, обовʼязкова реєстрація звітів у державному реєстрі.
Для власника кавʼярні з приміщенням, покупця бізнесу чи спадкоємця важливо розуміти, коли оцінка обовʼязкова вже зараз, що зміниться і чим офіційний звіт відрізняється від ціни бізнесу. Нижче - про це коротко.
Go Deal Brokers допомагає купувати і продавати готовий бізнес, а свіжі бізнеси з цінами і прибутком публікує в нашому Telegram-каналі.
Зміст статті
Що ухвалили і коли це запрацює
| Що | Коли |
|---|---|
| Закон № 5020-IX ухвалено | 14.10.2026 (законопроєкт № 13435) |
| Набрав чинності | 27.10.2026 |
| Вводиться в дію в цілому | через 18 місяців з дня набрання чинності (за нашим розрахунком - 27.04.2028) |
| Окремі норми | частина - з дня набрання чинності, частина - через 36 місяців |
| Старий закон 2001 року | втрачає чинність з дня введення в дію нового |
За розд. X Закону № 5020-IX, карткою законопроєкту і повідомленням ФДМУ.
Тобто поки що загалом діють старі правила, а оцінювачі й замовники мають час підготуватися. Закон, що втрачає чинність, - «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Що змінюється за повідомленням ФДМУ
- Міжнародні стандарти замість старих національних правил: вартість активів має стати зрозумілішою для іноземних інвесторів і банків.
- Будівля і земля під нею оцінюються разом як єдине ціле - раніше, за словами ФДМУ, при продажі чи спадкуванні будинку доводилося замовляти дві окремі оцінки.
- Реєстр звітів. Звіти про оцінку обовʼязково потраплятимуть до державного реєстру.
- Безстрокові кваліфікаційні документи для оцінювачів.
Так зміни описав ФДМУ 26.10.2026. Звіт, який за законом підлягає реєстрації в Реєстрі звітів та рецензій, але не зареєстрований, буде недійсним (ч. 3 ст. 14 Закону № 5020-IX). Реєструвати треба, зокрема, звіти щодо державного і комунального майна, звіти для фінансових установ і для визначення бази оподаткування.
Коли оцінка обовʼязкова: що це означає для бізнесу
Новий закон перелічує обовʼязкові випадки незалежної оцінки (ч. 2 ст. 7). Здебільшого вони стосуються державного і комунального майна - приватизації, оренди, реорганізації, - а також випадків, «визначених податковим законодавством України», визначення майнової шкоди, зокрема від бойових дій, і примусового відчуження.
| Ситуація | Чи потрібна оцінка |
|---|---|
| Продаж приміщення фізособою іншій фізособі | Податкове правило: дохід - не нижче оціночної вартості з Єдиної бази або ринкової вартості зі звіту оцінювача; нотаріус посвідчує договір за наявності електронної довідки або зареєстрованого звіту (п. 172.3-172.4 ПКУ) |
| Продаж частки ТОВ чи активів приватного бізнесу | Загального обовʼязку замовляти оцінку закон не встановлює (крім податкових випадків, як-от продаж нерухомості фізособою); ціну визначають сторони |
| Купівля обʼєкта на аукціоні ФДМУ | Стартову ціну визначає аукціонна комісія; для малої приватизації - на рівні балансової вартості (ч. 4 ст. 22 Закону про приватизацію) |
| Поділ бізнесу при розлученні чи спадщина | Залежить від податкових правил і від того, чи є спір; оцінка може знадобитися, щоб домовитися або довести вартість |
Таблиця - загальний орієнтир; для конкретної угоди уточніть у нотаріуса чи юриста.
Податкові правила для продажу нерухомості фізособами - у ПКУ (п. 172.3-172.4). Про поділ бізнесу і вартість частки ми писали у статті бізнес при розлученні, а про аукціони - у статті мала приватизація 2026.
Продаєте бізнес з приміщенням? Як ми публікуємо такі обʼєкти - дивіться в нашому Telegram-каналі.
Офіційна оцінка і ціна бізнесу - не одне й те саме
Звіт оцінювача визначає вартість майна на дату оцінки за стандартами. А ціну готового бізнесу продавець і покупець обговорюють з урахуванням прибутку, оренди, команди і ризиків, і вона може суттєво відрізнятися від вартості обладнання чи приміщення у звіті. Як рахувати ціну для переговорів, ми розбирали у статті оцінка бізнесу для продажу: методи.
Умовний приклад. Власниця кавʼярні продає бізнес разом із приміщенням, яке належить їй як фізособі, покупцю - теж фізособі. Для нотаріального договору купівлі приміщення знадобиться електронна довідка про оціночну вартість або зареєстрований звіт - це податкове правило діє вже зараз. А ціну самої кавʼярні (обладнання, бренд, клієнти) сторони погоджують окремо, і загальної вимоги замовляти для неї звіт немає. Коли новий закон запрацює повністю, оцінка будівлі й землі має відбуватися разом.
Що робити зараз продавцю і покупцю
- Визначте, що саме продаєте: приміщення, землю, обладнання, частку - від цього залежить, чи потрібна оцінка.
- Якщо в угоді є нерухомість, заздалегідь уточніть у нотаріуса, який документ про вартість знадобиться.
- Якщо оцінку замовляєте, перевірте, чи звіт треба реєструвати, і чи його зареєстрував оцінювач.
- Для переговорів про ціну бізнесу спирайтеся на підтверджені цифри прибутку, а не лише на звіт про майно.
- Стежте за підзаконними актами: детальні правила зʼявлятимуться до введення закону в дію.
Як підготувати документи до продажу, читайте у статті як підготувати бізнес до продажу.
Часті запитання
Коли запрацює новий закон про оцінку майна?
Він набрав чинності 27.10.2026, але в цілому вводиться в дію через 18 місяців; окремі норми - одразу, окремі - через 36 місяців.
Чи стане оцінка дешевшою?
ФДМУ пише, що будівлю і землю оцінюватимуть разом, без двох окремих оцінок. Але ціну послуги визначає договір з оцінювачем; гарантованого здешевлення закон не встановлює.
Чи треба замовляти оцінку для продажу бізнесу?
Загального обовʼязку немає: ціну частки чи активів визначають сторони. Оцінка обовʼязкова у випадках, визначених законом, зокрема податковим.
Чи потрібна оцінка для продажу приміщення?
Між фізособами нотаріус посвідчує договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість або зареєстрованого звіту про оцінку (п. 172.4 ПКУ).
Що буде зі звітами, які не зареєстровані?
Коли новий закон введуть у дію, звіт, який підлягає реєстрації в Реєстрі звітів та рецензій, але не зареєстрований, буде недійсним (ч. 3 ст. 14).
Чи діє ще старий закон?
Так: він втрачає чинність з дня введення в дію нового закону.
Джерела
Приклад умовний. Це не юридична консультація: для конкретної угоди уточніть вимоги в нотаріуса чи юриста. Дата перевірки 02.11.2026.
- Закон України «Про оцінку майна» № 5020-IX від 14.10.2026: ст. 7, 14, розд. X, перевірено 02.11.2026
- Верховна Рада: картка законопроєкту № 13435, перевірено 02.11.2026
- ФДМУ: оцінка майна за оновленими правилами - що змінює закон, 26.10.2026
- ФДМУ: набрав чинності Закон «Про оцінку майна», 28.10.2026
- Податковий кодекс України: п. 172.3, 172.4, перевірено 02.11.2026
Шукаєте готовий бізнес або плануєте продаж? Go Deal Brokers публікує бізнеси з цінами й прибутком у Telegram-каналі, а заявку на продаж можна залишити на сторінці для продавця.
