Мала приватизація 2026: що купити для бізнесу на аукціонах ФДМУ і як порахувати повну ціну

Мала приватизація - це продаж на аукціонах державних і комунальних будівель, приміщень і невеликих підприємств. Для малого бізнесу це спосіб купити власне приміщення під склад, майстерню, сервіс чи офіс. Але стартова ціна в оголошенні - далеко не весь бюджет: до фінальної ціни можуть додаватися ПДВ, винагорода оператора, реєстраційний внесок, збір до Пенсійного фонду, ремонт і підключення мереж (гарантійний внесок потім зараховується в оплату). У нашому умовному прикладі для лота за 2 млн грн потреба в грошах сягає 3,2 млн.

Нижче - вісім актуальних лотів з відкритим прийомом заяв, калькулятор повної ціни входу, що перевірити до ставки і які строки оплати. Поля карток лотів перевірено 30 жовтня 2026 року.

Go Deal Brokers допомагає купувати і продавати готовий бізнес, а свіжі бізнеси з цінами і прибутком публікує в нашому Telegram-каналі.

Що можна купити через малу приватизацію

За ст. 5 Закону №2269-VIII до малої приватизації належать єдині майнові комплекси державних і комунальних підприємств (крім тих, що належать до великої приватизації) та окреме майно - «рухоме та нерухоме майно державних або комунальних підприємств (у тому числі будівлі, споруди, нежитлові приміщення)». Велика приватизація - обʼєкти з активами понад 250 млн грн за останній звітний рік.

• Окреме майно - будівля, приміщення, гараж, склад, а також рухоме майно. Зазвичай це актив без персоналу і клієнтів; склад лота визначають документи.
• Єдиний майновий комплекс - підприємство як майновий комплекс, з майном, правами й обовʼязками, крім окремих винятків (наприклад, права постійного користування землею). Приклад - аукціон 28.10.2026 з продажу Заводу порошкової металургії в Броварах.
• Обʼєкти незавершеного будівництва і соціально-культурні обʼєкти - з окремими умовами.

Важливо: окрема будівля чи приміщення з аукціону - це актив для запуску, а не готовий бізнес: виручку, клієнтів і команду в ньому доведеться створювати самому.

Актуальні лоти малої приватизації з відкритим прийомом заяв

Обʼєкти малої приватизації, які продає ФДМУ на Prozorro.Продажі, прийом цінових пропозицій триває після 31 жовтня. У всіх восьми лотів стартова ціна без ПДВ, а на фінальну суму нараховується ПДВ. Формат - трираундовий англійський аукціон.

Перевірено 30.10.2026 за картками лотів. Час - як у картках. Картки містять лише частину відомостей про мережі й землю; оренду, права на землю і фактичний стан перевіряйте в документах лота і на огляді. У картці лота в Грушці тип власності - сумісна.

Чесна оцінка добірки: пʼять лотів - невеликі будівлі в селах за 38-162 тис. грн, дві технічні будівлі в Києві за 26 і 36 тис. грн і ветеринарна лікарня в селі Грушка за 753 тис. грн. Низька стартова ціна не означає дешевого входу: у будівлі амбулаторії в Піщаному Броді, за карткою, немає електро- і водопостачання та каналізації, а технічні будівлі в Києві потребують перевірки землі й можливості змінити призначення. Для бізнесу такі обʼєкти можуть підійти під склад, майстерню чи сервіс - але лише після огляду і розрахунку ремонту.

Повна ціна входу: калькулятор і приклад для лота за 2 млн грн

Кошторис ремонту, оформлення і запуску умовний; це 60,4% понад стартову ціну саме за цих припущень.

Як рухаються гроші, щоб не порахувати гарантійний внесок двічі: до аукціону ви платите 400 000 грн гарантійного і 1 729,40 грн реєстраційного внеску. Після перемоги оператор утримує з гарантійного внеску свою винагороду 96 000 грн, а решта, 304 000 грн, зараховується в оплату. Тож доплатити треба 2 400 000 - 304 000 = 2 096 000 грн.

Правила розрахунку: винагорода оператора «становить 4 відсотки, але не більш як 8 млн. гривень» від ціни продажу з ПДВ і вираховується з гарантійного внеску (п. 113-114 Порядку №432). Збір на пенсійне страхування з купівлі нерухомості - «1 відсотка від вартості нерухомого майна, зазначеної в договорі»; базу і застосування для вашої угоди уточніть у нотаріуса.

Як встановити максимальну ставку до аукціону

Рахуйте від бюджету, а не від стартової ціни. Якщо ПДВ нараховується, кожна гривня ставки обходиться приблизно в 1,26 грн: 1,2 з ПДВ, плюс 4% винагороди від ціни з ПДВ, плюс 1% збору до Пенсійного фонду від тієї самої суми (без збору - 1,248). Звідси:

Максимальна ставка без ПДВ ≈ (ваш бюджет - реєстраційний внесок - кошторис ремонту, оформлення і запуску) / 1,26

Приклад: бюджет 3 208 729,40 грн, інші витрати 687 000 грн. (3 208 729,40 - 1 729,40 - 687 000) / 1,26 = 2 000 000 грн. Якщо торги піднімуть ціну вище, ви вийдете за бюджет. Формула працює, поки винагорода оператора не досягла межі 8 млн грн.

І головне: порахуйте, скільки приміщення принесе - прибуток вашого бізнесу в ньому після всіх витрат або орендний дохід за рік мінус простій, утримання і податки. Низька стартова ціна сама по собі вигідності не доводить.

Що перевірити до заявки: оренда, земля, мережі, умови продажу

• Оренда. «Договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна» (ст. 18 ч. 8). Купівля не звільняє приміщення: дізнайтеся строк оренди, площу, плату і чи має орендар право на компенсацію невідʼємних поліпшень.
• Земля. Будівля продається без земельної ділянки, якщо інше не сказано в документах. Окремо зʼясуйте, на якому праві можна буде користуватися землею (оренда чи викуп).
• Мережі. Підключення до електромережі, води, каналізації, опалення. Поле «приєднаний до електромережі: так» не означає достатньої потужності.
• Умови продажу. Частина лотів продається з умовами продажу - які саме, вказано в інформаційному повідомленні конкретного лота. Прочитайте його повністю.
• Фактичний стан. Перед заявкою подивіться обʼєкт: картка лота не замінює огляду і техпаспорта, а площі в різних полях можуть відрізнятися.

Купувати можуть громадяни України, іноземці та юридичні особи. Не можуть бути покупцями, зокрема, органи державної влади, державні підприємства, працівники органів приватизації і покупці з непрозорою структурою власності з офшорних зон (ст. 8). Повний перелік обмежень - у законі.

Строки: протокол, оплата і договір

1. Переможець підписує протокол аукціону протягом трьох робочих днів з дня, наступного за днем його формування (п. 64 Порядку №432).
2. Оплата: ціну обʼєкта малої приватизації сплачують не пізніше ніж протягом 20 робочих днів з дня формування протоколу (ст. 24).
3. Договір купівлі-продажу укладають після повної оплати і протягом 25 робочих днів з дня формування протоколу (ст. 26) - це не 20 плюс 25 днів.

Якщо переможець відмовиться від протоколу чи договору або не заплатить вчасно, гарантійний внесок не повертається, а сам він втрачає право брати участь у подальших аукціонах з продажу цього обʼєкта (ст. 15). Тому гроші на всю доплату мають бути готові до аукціону, а фінансування варто погодити з банком заздалегідь; про варіанти - у статті про кредит для бізнесу.

Порівнюєте приміщення з аукціону з готовим бізнесом? Обʼєкти з цінами і прибутком публікуємо в нашому Telegram-каналі.

Приміщення з аукціону чи готовий бізнес

Купівля приміщення через приватизацію - це вхід у стіни, після якого ще потрібні ремонт, підключення, команда і клієнти. Готовий бізнес зазвичай продають з урахуванням його прибутку, зате він уже має виручку і клієнтів - хоча й це треба перевірити до угоди. Порівнюйте обидва варіанти за повною сумою вкладень і строком до першого прибутку. Де шукати готові бізнеси і чим відрізняються майданчики, ми розбирали в статті де купити готовий бізнес, а що прописати в угоді з приватним продавцем - у матеріалі про договір купівлі-продажу бізнесу. Каталог обʼєктів малої приватизації - на сайті ФДМУ.

Часті запитання

Чи може фізична особа купити приміщення на аукціоні малої приватизації

Так, покупцями можуть бути громадяни України, іноземці та юридичні особи, крім тих, кому це заборонено ст. 8 Закону №2269-VIII. Потрібні реєстрація на електронному майданчику, документи і внески.

Скільки грошей потрібно, якщо стартова ціна 2 млн грн

З ПДВ, винагородою оператора і реєстраційним внеском - 2 497 729,40 грн, якщо ціна не зросте на торгах. З умовним кошторисом оформлення, ремонту і запуску - близько 3,2 млн грн.

Чи повертають гарантійний внесок

Учасникам, які не перемогли, його повертають за процедурою. Переможцю внесок за вирахуванням винагороди оператора зараховують в оплату. Якщо переможець не заплатить або відмовиться від договору, внесок не повертається.

Чи треба додавати ПДВ до ціни в оголошенні

Дивіться картку лота: у восьми лотах нашої добірки стартова ціна без ПДВ, а на фінальну суму нараховується ПДВ 20%.

Чи отримаю я вільне приміщення, якщо там є орендар

Сама купівля його не звільняє: договір оренди зберігає чинність для нового власника (ст. 18 ч. 8 Закону №2269-VIII). До ставки зʼясуйте строк, площу і плату за орендою та чи має орендар право на компенсацію поліпшень.

Скільки часу є на оплату і договір

Оплата - не пізніше ніж за 20 робочих днів, договір - протягом 25 робочих днів з дня формування протоколу. Обидва строки рахують від однієї дати.

Джерела

Поля карток лотів - станом на 30.10.2026; додатки та умови договорів ми не аналізували, тож перед заявкою звіряйте картку лота й інформаційне повідомлення. Кошторис ремонту і запуску умовний. Дата перевірки 30.10.2026.

1. Закон «Про приватизацію державного і комунального майна» №2269-VIII, ст. 1, 5, 8, 14, 15, 18, 24, 26, редакція 22.07.2026
2. Порядок проведення електронних аукціонів для продажу обʼєктів малої приватизації (постанова КМУ №432), п. 64, 113-114, редакція 06.06.2026
3. Пенсійний фонд: збір під час купівлі нерухомості, 16.10.2026
4. Prozorro.Продажі: лоти ФДМУ, перевірено 30.10.2026
5. ФДМУ: каталог малої приватизації, перевірено 30.10.2026

Шукаєте готовий бізнес або плануєте продаж? Go Deal Brokers публікує бізнеси з цінами й прибутком у Telegram-каналі, а заявку на продаж можна залишити на сторінці для продавця.