Довірче управління квартирою - це коли оренду квартири бере на себе компанія: залежно від договору це пошук орендарів, договори, контроль оплат, дрібні ремонти, а власник отримує дохід за вирахуванням її винагороди. Але юридично «керуюча компанія» може працювати за різними договорами: класичний договір управління майном за Цивільним кодексом для квартири треба посвідчувати у нотаріуса, тож на ринку компанії працюють і за іншими договорами. Нижче - чим вони відрізняються, що прописати в договорі, як оподатковується дохід власника після змін з 23.10.2026, калькулятор чистого доходу і як перевірити компанію.
Go Deal Brokers допомагає купувати і продавати готовий бізнес, а свіжі бізнеси з цінами і прибутком публікує в нашому Telegram-каналі.
Зміст статті
Що таке довірче управління квартирою
За договором управління майном власник (установник управління) передає майно на певний строк, а управитель «зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління» (ч. 1 ст. 1029 ЦК). Управителем може бути субʼєкт підприємницької діяльності, він діє без довіреності (ч. 1, 4 ст. 1033). Для нерухомого майна такий договір «підлягає нотаріальному посвідченню» (ч. 2 ст. 1031).
| Модель | Хто підписує договір оренди | Що робить компанія | Як рахується ваш дохід |
|---|---|---|---|
| Ріелтор | Власник (або ріелтор за довіреністю) | Знаходить орендаря; обсяг послуг і оплату визначає договір з ним | Ви орендодавець і платник податку |
| Супровід за договором доручення чи надання послуг | Власник або компанія від імені власника за довіреністю | Юридичні дії від вашого імені за дорученням; пошук, контроль оплат, звʼязок з орендарем, ремонти - за окремими умовами договору | Ви орендодавець; податки - з повної оренди |
| Договір управління майном (гл. 70 ЦК) | Управитель від свого імені | Повне управління від свого імені, нотаріальний договір | ДПС пояснює, що виплати від управителя оподатковуються за загальними правилами для фізособи, а не як дохід ФОП; ставку після жовтневих змін уточніть у ДПС |
Якщо ви просто не хочете займатися орендою, достатньо супроводу за дорученням: ви лишаєтеся орендодавцем, а компанія виконує роботу. Повне управління від імені компанії - складніша схема з нотаріусом і власними податковими питаннями.
Як передати квартиру керуючій компанії
- Перевірте компанію: назву і код з договору звірте з ЄДР, КВЕД 68.32 «Управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту», хто підписує договір.
- Проведіть огляд з представником компанії: фото кімнат, техніки, меблів, показники лічильників.
- Підпишіть акт приймання-передачі з переліком майна і кількістю комплектів ключів.
- Погодьте мінімальну орендну плату, нижче якої компанія не може здавати квартиру без вашої згоди, і ліміт ремонтів, які вона робить без погодження.
Якщо квартира в іпотеці, перевірте умови іпотечного договору: він може обмежувати передачу майна в користування чи управління без згоди банку.
Що прописати в договорі з керуючою компанією
| Умова | Що конкретизувати |
|---|---|
| Предмет | Адреса, реєстраційні дані, опис техніки, фото, лічильники, ключі |
| Строк | Початок і кінець; якщо строк не вказано в договорі управління майном, він вважається укладеним на пʼять років (ч. 1 ст. 1036 ЦК) |
| Повноваження | Мінімальна орендна плата, погодження орендаря, заборона суборенди, ліміт ремонтів без погодження |
| Звітність | Періодичність звіту і його зміст: надходження, витрати з чеками, борги орендаря, депозит, сума до виплати |
| Винагорода | База відсотка (від оренди чи від суми після витрат), чи береться в місяці простою, чи є плата за пошук нового орендаря |
| Відповідальність | Пошкодження, прострочення виплат вам, порядок фіксації збитків |
| Завершення | Повернення ключів, документів, депозиту і коштів, фінальний акт |
Для договору управління майном істотні умови - перелік майна і розмір та форма плати (ст. 1035 ЦК). Решта - практичні рекомендації.
Управитель має право на плату за договором і на відшкодування необхідних витрат, а утримувати свою плату безпосередньо з доходів від майна може, лише якщо це передбачено законом або договором (ст. 1042 ЦК). Управитель, який не виявив належної турботливості, відшкодовує збитки (ч. 1 ст. 1043). Умовний приклад: у квартирі зламався бойлер - у договорі має бути прописано, що рахунок на заміну компанія погоджує з вами до замовлення, а у звіті ремонт і винагорода показані окремими рядками.
Готові бізнеси з управління нерухомістю та прибуткова нерухомість для бізнесу - у нашому Telegram-каналі.
Податки власника квартири
З 23.10.2026 дохід фізособи від оренди житлової чи нежитлової нерухомості оподатковується ПДФО за ставкою 5% (п. 167.2, пп. 170.1.4, пп. «а» п. 170.1.5 ПКУ; ДПС: «за зниженою ставкою 5 % замість 18 %»). Військовий збір - 5%.
- Орендар - компанія чи ФОП. Він податковий агент: утримує ПДФО і збір під час нарахування (виплати) оренди, а база не менша за мінімальний орендний платіж; якщо громада не встановила чи не оприлюднила мінімальну вартість до початку року, база - сума з договору (пп. 170.1.2, 170.1.4).
- Орендар - звичайна фізособа. Податок сплачує власник і подає річну декларацію за результатами року (пп. «в» п. 170.1.5).
- Комісія компанії базу не зменшує. Фізособа-орендодавець не віднімає винагороду управителя з оподатковуваного доходу.
- Перехідний 2026 рік. Знижена ставка застосовується до доходів, нарахованих (виплачених) після набрання чинності змінами; як оподаткувати доходи і аванси, нараховані раніше, і як задекларувати змішаний рік, уточніть у ДПС.
Якщо ви передали квартиру в управління за договором управління майном, ДПС пояснює, що дохід від такої передачі чи виплати від управителя не є доходом власника як ФОП і оподатковується за загальними правилами для фізособи (роз’яснення від 08.10.2026). Чи поширюється на такі виплати знижена ставка для оренди, уточніть у ДПС. Детальніше про податки з оренди - оренда квартири: податки.
Як порахувати чистий дохід
На руки = оренда - винагорода компанії - комунальні і витрати власника - ПДФО - військовий збір. Винагорода = оренда × відсоток. Податки рахуються з бази, а не з оренди за мінусом комісії.
| Умовний приклад | Оренда, грн | Винагорода | Комунальні / інше, грн | Податки 5% + 5%, грн | На руки, грн |
|---|---|---|---|---|---|
| Власник кавʼярні, квартира-студія | 15 000 | 10% = 1 500 | 0 / 500 | 1 500 | 11 500 |
| Власниця салону, двокімнатна | 20 000 | 12% = 2 400 | 1 500 / 1 000 | 2 000 | 13 100 |
| Власник магазину, однокімнатна | 12 000 | 8% = 960 | 1 000 / 0 | 1 200 | 8 840 |
| Власник СТО, місяць із великим ремонтом | 25 000 | 15% = 3 750 | 0 / 15 000 | 2 500 | 3 750 |
Суми і відсотки умовні, не тарифи компаній. База оподаткування дорівнює оренді.
Скільки залишиться власнику квартири
Рахує місячний дохід власника-фізособи, який сам є орендодавцем, а компанія веде оренду за винагороду. Податки - з бази, а не з суми після комісії: винагорода управителя базу не зменшує. Ставки за замовчуванням - для доходів з 23.10.2026. Значення умовні, це не тарифи компаній.
Повна сума від орендаря, до будь-яких утримань
За договором з керуючою компанією
0, якщо їх платить орендар
Дрібний ремонт, страхування, обслуговування
Лише якщо орендар - компанія чи ФОП і мінімальний платіж у громаді вищий за оренду; інакше 0
5% для доходів з 23.10.2026
5%
Чи варто віддавати квартиру в управління, залежить від того, скільки коштує ваш час: для власника бізнесу, який веде кавʼярню чи магазин, 10% оренди за відсутність дзвінків від орендарів можуть бути виправданими. Інші варіанти пасивного доходу - пасивний дохід.
Ризики і перевірка компанії
- Кошти за оренду мають надходити на ваш рахунок або рахунок компанії, а не на картку сторонньої особи; за договором управління майном розрахунки ведуться на окремому банківському рахунку (ч. 3 ст. 1030 ЦК).
- Попросіть знеособлений приклад звіту ще до підписання договору.
- Не погоджуйтеся на необмежені витрати без погодження і незрозуміле утримання депозиту.
- Перевірте, як договір припиняється: за договором управління майном установник може відмовитися від договору з виплатою управителю передбаченої плати (п. 7 ч. 1 ст. 1044 ЦК).
- Якщо купуєте бізнес з управління нерухомістю, звірте договори з власниками, звіти і рух коштів - як перевірити готовий бізнес.
Часті запитання
Чи потрібен нотаріус для довірчого управління квартирою?
Для договору управління майном за главою 70 ЦК щодо нерухомості - так, він підлягає нотаріальному посвідченню. Для супроводу за дорученням довіреність має ту саму форму, що й договір, який за нею підписують: договір найму житла укладається письмово, тож нотаріус для такої довіреності не обовʼязковий (ст. 245, 811 ЦК).
Хто підписує договір оренди з орендарем?
У моделі супроводу - власник або компанія за довіреністю від його імені. У договорі управління майном - управитель від свого імені, повідомляючи, що він управитель, а не власник.
Скільки бере керуюча компанія?
Датованих публічних тарифів немає; порівнюйте пропозиції за базою відсотка, платою в місяці простою і за пошук нового орендаря.
Який податок з оренди квартири у 2026 році?
Для доходів від оренди, нарахованих (виплачених) з 23.10.2026, - 5% ПДФО і 5% військового збору. Як оподаткувати раніше нараховані доходи, уточніть у ДПС.
Чи зменшує комісія компанії податок?
Ні, фізособа-орендодавець рахує податок з повної оренди, не віднімаючи винагороду управителя.
Хто платить податок, якщо орендар - фізособа?
Власник: подає річну декларацію і сплачує податок самостійно.
Як розірвати договір з керуючою компанією?
За умовами договору. Для договору управління майном ЦК дозволяє установнику відмовитися від нього з виплатою управителю передбаченої плати, повідомивши іншу сторону за три місяці, якщо договір не встановлює інший строк (ст. 1044).
Джерела
Приклади умовні. Стаття не є юридичною чи податковою консультацією. Дата перевірки 04.11.2026.
- Цивільний кодекс України: ст. 1029-1044, перевірено 03.11.2026
- Податковий кодекс України: п. 167.2, пп. 170.1.2, 170.1.4, 170.1.5 (редакція 01.11.2026), перевірено 03.11.2026
- ДПС у Львівській області: ПДФО з оренди 5% замість 18%, 30.10.2026, перевірено 03.11.2026
- ДПС в Івано-Франківській області: договір управління майном і ФОП, 08.10.2026, перевірено 03.11.2026
- Держстат: КВЕД 68.32, перевірено 03.11.2026
Шукаєте готовий бізнес або плануєте продаж? Go Deal Brokers публікує бізнеси з цінами й прибутком у Telegram-каналі, а заявку на продаж можна залишити на сторінці для продавця.
