Як відкрити агенцію нерухомості в Україні у 2026 році: гайд, ліцензії, бюджет

Агенція нерухомості в Україні у 2026 році, це один із найдоступніших посередницьких бізнесів з дуже низьким порогом входу і високою маржинальністю. Ліцензія на посередницьку діяльність у нерухомості не потрібна, обов’язковий тільки ФОП або ТОВ з правильним КВЕДом. Мінімальний старт для соло-ріелтора з дому, 40-100 тисяч гривень, для класичної агенції з офісом і 3-5 ріелторами, 400-800 тисяч. Середня комісія агенції у 2026 році, 3-5% від угоди купівлі-продажу і 40-50% від місячного платежу за оренду (одноразово). Окупність гарно розкрученої агенції, 6-18 місяців.

У цій статті розберемо все, що треба знати до старту: як обрати формат (соло-ріелтор, класична агенція, франшиза Miete/PPF, спеціалізована на елітному або комерційному, онлайн-агенція), як зареєструватись у DIM.RIA, Rieltor.ua, OLX Нерухомість, ЛУН, Flatfy, як укласти партнерства з забудовниками для продажу первинки, як оформити ФОП і взяти грант «Власна справа», коли краще купити готову агенцію через закритий канал угод M&A, і як не втратити першу комісію через клієнта, що «обійшов» вас через прямий контакт.

Матеріал розрахований на людей, у кого від 1 до 30 тисяч доларів на старт, які готові вести операційку 6-12 місяців особисто і хочуть отримати бізнес з чистим доходом 30-300 тисяч гривень на місяць.

Ринок нерухомості в Україні 2026 у цифрах

Три ключові цифри, які варто тримати в голові перед стартом. Перша: за оцінкою DIM.RIA і ЛУН, обсяг ринку продажу нерухомості в Україні у 2025 році, приблизно 30-40 тисяч угод купівлі-продажу квартир і будинків (з переважанням вторинного ринку у 55-65%, первинки 35-45%). Друга: середня комісія агенції у 2026 році, 3-5% від угоди купівлі-продажу (для квартири 3 млн грн, це 90-150 тис грн з однієї угоди), 40-50% від місячної плати за оренду (для оренди 15 тис грн/міс, це 6-7,5 тис одноразово). Третя: кількість активних агенцій в Україні у 2026, приблизно 2500-3500 (від соло-ріелторів до великих мереж Real Estate, PPF, Riel).

Чому ринок росте попри війну. Причин три. Перша, масовий переїзд внутрішньо переміщених осіб з південних і східних областей у Київ, Львів, Івано-Франківськ, Ужгород створив попит на оренду і купівлю. Друга, повернення айтішників і бізнесу з-за кордону, які купують нерухомість для життя або інвестування. Третя, стабілізація іпотечного ринку через програму «єОселя» (пільгова іпотека 3% для військових, вчителів, лікарів) створила потік іпотечних клієнтів для агенцій.

Ринок неоднорідний за форматами. Умовно є шість категорій: соло-ріелтор з дому (найпростіший вхід), класична агенція з 3-8 ріелторами і офісом, спеціалізована на елітній нерухомості (пентхауси, будинки понад 300 тис доларів), спеціалізована на комерційній (офіси, склади, магазини), франшиза великого бренду (Real Estate, Miete, PPF, Riel), онлайн-агенція без офісу з фокусом на digital-маркетинг. Кожен формат має власну модель заробітку.

Що робить агенцію нерухомості специфічним бізнесом

Головна відмінність від типового посередницького бізнесу, у тому, що угоди рідкі, але великі. Одна угода купівлі-продажу, 90-500 тис грн комісії, але клієнт купує квартиру раз у 5-10 років. Тому агенція мусить постійно наповнювати «воронку» новими лідами. Це створює три специфічні ризики і три специфічні можливості.

Ризик перший, «обхід» клієнтом. Ви показуєте квартиру клієнту, він домовляється напряму з власником, ви залишаєтесь без комісії. Тому обов’язково письмові договори з клієнтами і власниками з фіксацією ексклюзиву. Ризик другий, конкуренція за один об’єкт. У популярному ЖК одна квартира може мати 5-10 агенцій, які її продають. Той, хто першим приведе покупця, отримає комісію. Ризик третій, залежність від ринкових циклів. Кризи, війна, різкий підйом іпотечних ставок, все впливає на обсяг угод. У 2022 році ринок впав на 60-70%, і багато агенцій закрились.

Можливість перша, дуже висока маржа. Собівартість однієї угоди (реклама, час ріелтора), 5-15 тис грн, комісія 90-500 тис. Це маржа 90-97%. Одна угода на місяць, і чистий 80-450 тис. Можливість друга, повторний і реферальний бізнес. Один задоволений клієнт приводить 2-4 нових через 6-12 місяців. Реферальні клієнти конверсуються у 3-5 разів краще, ніж холодні. Можливість третя, партнерство з забудовниками. Один договір з ЖК на 300 квартир, це 30-100 угод з комісією по 40-90 тис від забудовника (агенція не бере від покупця).

Крок 1. Вибір формату агенції

Оберіть один формат і не змішуйте на старті. Спроба одразу зробити «продаж плюс оренда плюс комерційна плюс елітна» призводить до розпорошення уваги і слабких результатів.

Соло-ріелтор з дому. Стартовий капітал 40-100 тисяч гривень: реєстрація ФОП, ноутбук, договори з платформами (DIM.RIA, Rieltor.ua, OLX), реклама. Клієнти, з соцмереж, знайомих, рекомендацій. Прибуток 20-80 тис на місяць після 6-12 місяців. Найпростіший вхід для новачка з досвідом продажу.

Класична агенція з офісом (3-8 ріелторів). Стартовий капітал 400-800 тисяч гривень: оренда офісу 30-60 м², меблі, ІТ, реклама, 3-5 ріелторів на комісії. Прибуток 80-300 тис на місяць. Класичний формат для міста 100+ тисяч населення.

Спеціалізована на елітній нерухомості. Стартовий капітал 500-1500 тисяч гривень: офіс у центрі великого міста, преміум-дизайн, 2-4 досвідчених ріелторів, реклама у бізнес-виданнях (Forbes Ukraine, Focus). Комісії з однієї угоди, 300-2000 тис грн (елітна квартира 500 тис-2 млн доларів, комісія 3-5%). Прибуток 200-600 тис на місяць з 2-4 угод.

Спеціалізована на комерційній нерухомості. Стартовий капітал 400-1000 тисяч гривень: офіс, 2-4 ріелторів з досвідом у комерційній, партнерства з бізнес-центрами. Комісії, 3-5% з продажу офісу, 10-15% з річної оренди. Довгі цикли (3-12 місяців на одну угоду), але великі чеки.

Франшиза (Miete, PPF, Real Estate). Стартовий капітал 500 тис-2 млн гривень: паушальний внесок 200-500 тис, роялті 5-10% від виторгу, готова систему обліку клієнтів, навчання, брендинг. Плюс, готовий бренд і систему обліку клієнтів з базою. Мінус, роялті з’їдає частину прибутку.

Онлайн-агенція без офісу. Стартовий капітал 100-300 тисяч гривень: сайт, потужний Google Ads, Instagram, TikTok-канал з відео-оглядами квартир. Клієнти, через холодний трафік. Прибуток 50-200 тис на місяць після 12-18 місяців розкрутки.

Крок 2. Продуктовий портфель і послуги

Що продавати, залежить від формату. Ось базовий портфель для класичної агенції у 2026 році:

Продаж вторинної нерухомості. Основа виторгу (40-60%). Комісія 3-5% від угоди. Для квартир 60-90 м² у Києві середня ціна 3-8 млн грн, комісія 90-400 тис.

Продаж первинки (від забудовника). Комісія від забудовника 3-5% (не бере від покупця). Стабільний потік, довший цикл угоди (від бронювання до оформлення 6-12 місяців). Партнерство з 3-8 забудовниками.

Оренда житла (довготривала, від 6 місяців). Комісія 40-50% від місячної плати з одного орендаря. Оренда 15-30 тис/міс, комісія 6-15 тис одноразово. Ринок активний, багато лідів.

Короткострокова оренда (для туристів, Airbnb/Booking). Комісія 15-25% з місячного виторгу за керування об’єктом. Модель керування нерухомістю, вимагає команди для прибирання, ключів, регулярного заселення.

Комерційна нерухомість (офіси, магазини, склади). Продаж і оренда. Комісії, 3-5% з продажу, 10-15% з річної оренди.

Елітна нерухомість (пентхауси, будинки понад 500 тис доларів). Комісія 2-4% (нижче через дуже високу ціну). Одна угода, 300-2000 тис грн з боку продавця.

Земельні ділянки (для будівництва). Комісія 3-5%. Малий ринок у Києві, більший у Львові, Одесі, Івано-Франківську.

Юридичні послуги. Перевірка документів, оформлення угоди у нотаріуса, юридичний супровід. Ціна 5-25 тис грн за угоду.

Іпотечне консультування. Партнерство з банками (Ощадбанк, ПриватБанк, Райффайзен) з програми «єОселя». Комісія 0,5-1,5% від суми іпотеки.

Оцінка нерухомості. Партнерство з ліцензованим оцінювачем. Комісія 15-30% від ціни оцінки.

домашня передпродажна підготовка (передпродажна підготовка). Ремонт, дизайн, декор для збільшення ціни на 10-20%. Ніша, що розвивається.

Крок 3. Приміщення і локація

Формат приміщення напряму залежить від обраного формату.

Соло-ріелтор: не потрібен офіс, робота з дому і зустрічі у кав’ярнях.

Класична агенція: офіс 30-70 м² у центрі міста або біля станцій метро. Обов’язково доступність, парковка, гарний зовнішній вигляд (клієнти хочуть довіряти).

Реальні бенчмарки оренди на серпень 2026:

• Місто 30-100 тис: 30 м² 8-15 тис/міс
• Обласний центр: 40 м² 20-35 тис/міс
• Київ/Львів центр: 40-60 м² 40-100 тис/міс

Локації, які добре працюють:

• Біля станцій метро (для великих міст)
• Центральні пішохідні вулиці
• Біля великих ЖК або новобудов
• Біля нотаріусів і БТІ (готовий трафік клієнтів)

Крок 4. Обладнання і систему обліку клієнтів

Обладнання, це мінімальна стаття витрат.

Для класичної агенції 3-5 ріелторів (100-250 тис грн):

• 4-6 ноутбуків або комп’ютерів, 60-150 тис
• принтер багатофункційний, каса, платіжний термінал, 15-30 тис
• меблі офісні (столи, крісла, диван для клієнтів), 30-70 тис
• вивіска зовнішня, банер, 20-50 тис

систему обліку клієнтів для нерухомості (ключове обладнання):

• NetHunt систему обліку клієнтів (топова систему обліку клієнтів для ріелторів у 2026)
• KeyCRM (українська, з інтеграціями з DIM.RIA)
• OneBox (з календарями показів, автоматичними нагадуваннями)
• Process Father (для великих мереж)
• Ціна: 500-3000 грн на місяць на одного ріелтора

Платформи розміщення оголошень (обов’язково):

• DIM.RIA (найбільша в Україні), топ-план для агенції 2-8 тис грн/міс
• Rieltor.ua, підписка 1-3 тис/міс
• OLX Нерухомість, VIP-оголошення 500-2000 грн/міс
• ЛУН (топова для новобудов), підписка 2-8 тис/міс
• Flatfy, метапошукова платформа
• Bird (для оренди), 500-2000 грн/міс

Разом на систему обліку клієнтів і платформи: 6-25 тис грн/міс на агенцію.

Крок 5. Юридична форма і ФОП 2026

Агенція нерухомості в Україні не потребує ліцензії. Достатньо ФОП або ТОВ.

ФОП 2 група: 1729,40 грн/міс + ЄСВ 1902,34. Заборона надання послуг ТОВ. Підходить для соло-ріелтора або малої агенції на приватних клієнтах.

ФОП 3 група: 5% з обороту (без ПДВ) або 3%+ПДВ 20%. Оптимально для агенції з корпоративними клієнтами (продаж комерційної, партнерство з забудовниками).

ТОВ: 18% на прибуток + ПДВ 20%. Для великих мереж, франшиз, роботи з великими корпораціями.

КВЕДи:

• 68.31 «Агентства нерухомості» (основний)
• 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»
• 68.32 «Управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту»

РРО обов’язковий з 2022 для ФОП 2 і 3 груп.

Обов’язкові документи:

• Витяг з ЄДР ФОП/ТОВ
• Договір оренди офісу (для класичної агенції)
• Типовий агентський договір з клієнтом (з фіксацією ексклюзиву або комісії)
• Договори з ріелторами (як ФОП або наймані)
• Договір страхування професійної відповідальності (5-25 тис/рік)
• Договори з платформами (DIM.RIA, Rieltor.ua)

Рекомендовано: сертифікати ріелторів від Асоціації спеціалістів з нерухомості України (АСНУ) або міжнародної NAR (National Association of Realtors). Не обов’язково, але підвищує довіру.

Крок 6. Персонал агенції

Мінімальний штат для класичної агенції 3-5 ріелторів:

• 1 директор або власник (у перший рік часто «граючий тренер», сам ріелтор)
• 3-5 ріелторів (агенти з продажу і оренди), зазвичай як ФОП на комісії 50-70% з угоди агенції. Місячний дохід ріелтора, 20-100 тис грн (залежно від активності)
• 1 менеджер офісу (адміністратор, приймає дзвінки, веде систему обліку клієнтів), 15-25 тис у регіонах, 20-35 тис у Києві
• 1 юрист (аутсорс або штатний, для оформлення угод), 15-40 тис/міс
• 1 маркетолог (аутсорс, для реклами, соцмереж, сайту), 15-30 тис/міс
• 1 бухгалтер (аутсорс), 5-12 тис/міс

Особливість ріелторів. Ріелтор працює як ФОП і отримує 50-70% від комісії агенції. Наприклад, комісія 100 тис, ріелтор бере 60 тис (60%), агенція 40 тис. Це стандартна схема. Хороший ріелтор закриває 2-4 угоди на місяць, посередній, 0-1. Різниця у виторгу компанії, у 5-10 разів.

Матеріальна відповідальність. Один ріелтор, що «увів» клієнта з агенції на пряму, найпоширеніша проблема. У договорі обов’язково прописати заборону роботи з клієнтом «мимо» протягом 12-24 місяців.

Крок 7. Маркетинг і залучення клієнтів

Агенція нерухомості, це бізнес з великим впливом онлайн-платформ (DIM.RIA, ЛУН, OLX) і сарафанного радіо.

Обов’язковий базовий набір інструментів:

1. DIM.RIA, Rieltor.ua, OLX, ЛУН, Flatfy. Обов’язкові платформи. Топ-план для агенції на всіх, 15-30 тис/міс. Джерело 60-80% нових клієнтів.
2. Google Business Profile. Обов’язкова картка з відгуками, фото офісу, командою.
3. Сайт агенції з каталогом об’єктів. WordPress з інтеграцією до DIM.RIA (об’єкти автоматично оновлюються), калькуляторами іпотеки. 40-100 тис грн одноразово.
4. Instagram, TikTok, Facebook, YouTube. Відео-огляди квартир, поради «як не помилитись при купівлі», торгове оточення. 5-7 постів на тиждень.
5. Google Ads, Facebook Ads на «купити квартиру [район]», «зняти квартиру [місто]». Ціна кліка 15-40 гривень, вартість лідa 400-1500 грн.
6. Партнерство з забудовниками. Первинка з готового потоку клієнтів.
7. Партнерство з юристами, нотаріусами, оцінювачами. Реферали.
8. Партнерство з банками (єОселя). Клієнти, які отримали схвалення іпотеки.
9. Реферальна програма. «Приведи покупця, отримай 3-5 тис грн» від агенції.
10. Локальні події і виставки нерухомості. «Одесса Real Estate Forum», «Kyiv Property Fair».

Що НЕ варто робити на старті: банерна реклама на бордах (мала конверсія), радіо. Головне, розміщення на платформах з якісними фото і описами.

Скільки коштує старт: 3 сценарії 2026

Три реалістичні сценарії з реальними цифрами для серпня 2026 року, у гривнях.

Курс долара у розрахунках, 41 гривня. Цифри не «мрії», а середні по угодах, які ми бачимо у GoDealBrokers за 2025-2026 роки.

Купити готову агенцію нерухомості чи запустити з нуля

Це важливе рішення до старту. Готова агенція коштує на ринку M&A від 300 тисяч до 8 мільйонів гривень.

Плюси купівлі: готова база клієнтів і об’єктів у систему обліку клієнтів, готовий рейтинг на платформах, навчена команда ріелторів з клієнтурою.

Мінуси: доведеться платити за гудвіл (30-70%), ріелтори можуть піти з клієнтами.

Коли купити вигідніше:

• ви новачок, не хочете 6-12 місяців формувати базу і рейтинг
• готова агенція продається зі знижкою через переїзд, зміну сфери
• у продавця є підтверджений виторг

Коли краще стартувати з нуля:

• у вас є досвід у нерухомості (працювали ріелтором)
• у вас менше 300 тис грн
• у вашій ніші (елітна, комерційна) мало готових пропозицій

Ми у GoDealBrokers продаємо готові агенції з середньою окупністю ціни 12-24 місяці. Приєднуйтесь до закритого TG-каналу з поточними лотами.

Гранти єРобота і кредити 5-7-9% для агенції

«Власна справа», стандартні гранти:

• 100 000 гривень, без вимоги створення робочих місць
• 200 000 гривень, за умови створення 1 робочого місця
• 350 000 гривень, за умови створення 2 робочих місць

Із серпня 2026 року, розширені транші 500 тис і 2,5 млн. Для соло-ріелтора 100 тис можуть покрити старт повністю.

Ветеранські гранти: до 1 мільйона гривень для ветеранів.

Кредити «5-7-9%» на суму від 250 тис до 3 млн для облаштування офісу.

Топ-8 помилок при запуску агенції

1. Не оформили ексклюзивний договір з клієнтом. Він домовляється напряму, ви без комісії.
2. Не поставили якісні фото у оголошеннях. Погана конверсія лідів у покази.
3. Не оновлюють базу на платформах. Клієнти дзвонять по «мертвих» оголошеннях, псується репутація.
4. Дозволили ріелтору «увести» клієнтів. Через 6-12 місяців він відкриває конкурентну агенцію з вашою базою.
5. Не працювали з відгуками на платформах. Один негатив читає 100-300 потенційних клієнтів.
6. Не поставили РРО. Штраф 100% від суми продажу без чеку, для агенції з комісіями 200-500 тис/міс, це 600 тис-1,5 млн штрафу за перший тиждень перевірки.
7. Не оформили страхування професійної відповідальності. Одна помилка у документах, і клієнт судиться на 100-500 тис.
8. Взяли занадто широкий портфель. Продажі + оренда + комерційна, немає спеціалізації, ріелтори «розпорошуються».

Юніт-економіка агенції

Приклад для угоди продажу квартири 3 млн грн.

Комісія агенції: 4% × 3 000 000 = 120 000 грн.

Витрати на одну угоду:

• частка ріелтора (60% від комісії): 72 000 грн
• реклама об’єкта (VIP на платформах, Google Ads): 3 000 грн
• нотаріус, оцінка, юридичне оформлення: 5 000 грн (часто клієнт платить окремо)
• накладні (оренда, менеджер, систему обліку клієнтів) на 1 угоду: 5 000 грн

Разом собівартість: 85 000 грн. Чистий прибуток агенції: 35 000 грн з однієї угоди (30% маржа).

При 3-5 угодах на місяць, це 105-175 тис чистого. При 8-15 угодах у великої агенції, 280-525 тис.

Приклад для оренди квартири 20 тис/міс.

Комісія: 45% × 20 000 = 9 000 грн.

Собівартість: частка ріелтора 60% = 5 400, реклама і накладні 1 500 = 6 900. Чистий 2 100 (23%). Але оренди швидкі і в обсязі, 20-40 на місяць = 40-80 тис чистого.

Ключові показники агенції

• Кількість активних об’єктів у базі, здорово 40-150 для класичної агенції
• Кількість угод на місяць, здорово 3-10 для середньої агенції
• Середній чек комісії з угоди, здорово 80-200 тис для продажу
• Час до закриття угоди у днях, здорово 30-90 днів
• Конверсія показ → угода, здорово 5-15%
• Оцінка на DIM.RIA, Rieltor.ua, треба тримати від 4.7
• Витрати на маркетинг як % виторгу, здорово 5-12%

Юридичний чекліст перед відкриттям

1. Витяг з ЄДР як ФОП 2, 3 групи або ТОВ, з КВЕДом 68.31
2. Договір оренди офісу (для класичної агенції)
3. Договори з ріелторами (ФОП або наймані)
4. Договір страхування професійної відповідальності
5. Типовий агентський договір з клієнтом
6. Договори з платформами (DIM.RIA, Rieltor.ua, OLX, ЛУН)
7. Договори з забудовниками (для первинки)
8. Договір з нотаріусом і оцінювачем (партнерства)
9. РРО, договір з еквайрингом
10. Куточок споживача

Тренди агенцій нерухомості 2026-2027

Digital-only агенції. Без офісу, з фокусом на Google Ads, Instagram, TikTok. Ростуть швидше класичних, менша собівартість.

Відео-огляди і 3D-тури. Клієнти обирають квартиру онлайн. Агенції з якісним контентом (Matterport, Zillow-стайл), 30-40% плюс до конверсії.

Property management як окрема ніша. Керування чужою нерухомістю (короткострокова оренда через Airbnb/Booking). Комісія 15-25% від виторгу за керування.

Ринок первинки і партнерство з забудовниками. Стабільний обсяг угод, комісія від забудовника.

Іпотечне консультування (єОселя). Партнерство з банками, комісія 0,5-1,5%.

домашня передпродажна підготовка як передпродажна підготовка. Ремонт і дизайн для збільшення ціни. Ніша, що розвивається.

Помилки при купівлі готової агенції

1. База клієнтів в систему обліку клієнтів, дійсна чи ні. Просити активні договори, не «список».
2. Виторг за 12 міс. Z-звіти РРО, банківські виписки.
3. Рейтинг на платформах. DIM.RIA, Rieltor.ua, чи стабільний.
4. Ріелтори. Чи готові залишитись.
5. Договір оренди. Хто, коли закінчується.
6. Приховані борги. Комуналка, платформи.

Оптимальний множник, 12-20 місячних чистих прибутки.

Часті питання

Скільки грошей мінімум для агенції?

100 тис грн (соло-ріелтор). 680 тис для класичної. 1,7 млн для елітної.

Чи потрібна ліцензія?

Ні. Тільки ФОП/ТОВ з КВЕДом 68.31.

Яка окупність?

Соло, 2-6 місяців. Класична, 6-14 місяців. Елітна, 6-18 місяців.

Чи можна отримати грант єРобота?

Так, 100/200/350 тис, з 1 вересня 2026 доступні 500 тис і 2,5 млн.

Яка середня комісія?

Продаж, 3-5% від угоди. Оренда, 40-50% від місячного платежу.

Хто головні платформи?

DIM.RIA, Rieltor.ua, OLX, ЛУН, Flatfy, Bird.

Яка систему обліку клієнтів найкраща?

NetHunt, KeyCRM, OneBox, Process Father.

Скільки заробляє ріелтор?

20-100 тис/міс залежно від активності і сегменту.

Як швидко продати готову агенцію?

3-8 місяців. Прибуткова з базою, за 2-4 місяці. Приєднуйтесь до каналу M&A угод.

Скільки часу до першої угоди?

1-3 місяці для соло-ріелтора з активним пошуком. 2-4 місяці для класичної агенції.

Куди рухатись далі

Агенція нерухомості, це один із найдоступніших посередницьких бізнесів з окупністю 2-18 місяців. Це не «пасивна інвестиція», перші 6-12 місяців власник має особисто закривати угоди і формувати команду.

Якщо ви розглядаєте купівлю готової агенції замість запуску з нуля, або продаж свого бізнесу, напишіть нам через форму заявки на GoDealBrokers або одразу приєднуйтесь до закритого TG-каналу з поточними лотами.