Якщо ваш бізнес орендує приміщення у звичайної фізособи, ви як орендар - податковий агент: утримуєте з оренди податки і платите їх до бюджету. З 23 жовтня 2026 року ПДФО з доходу від оренди житлової і нежитлової нерухомості знизився з 18% до 5%, військовий збір лишився 5%. Нижче - хто саме агент, як рахувати базу з урахуванням мінімальної оренди в громаді, калькулятор, приклад кавʼярні, що перевірити в договорі і як звітувати.
Go Deal Brokers допомагає купувати і продавати готовий бізнес, а свіжі бізнеси з цінами і прибутком публікує в нашому Telegram-каналі.
Зміст статті
Що змінилося з 23 жовтня 2026 року
Закон № 5025-IX виклав пп. 170.1.4 ПКУ в новій редакції: «Доходи від надання в оренду об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (їх частин) оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу» (розд. I п. 3 Закону № 5025-IX). П. 167.2 - це 5%. Раніше такий дохід агент оподатковував за ставкою п. 167.1, тобто 18%.
Цей пункт закону набрав чинності з дня, наступного за днем опублікування (розд. II п. 1), і податкова повідомляє про нову ставку для доходів з 23 жовтня 2026 року (ДПС, 26.10.2026). Нову ставку застосовують з 23.10.2026. Якщо оренду нараховано до цієї дати, а виплачено після (або аванс за жовтень сплачено раніше), у відкритих джерелах ДПС станом на 04.11.2026 окремого роз’яснення немає: такий випадок погодьте з бухгалтером, автоматичного перерахунку раніше утриманого податку закон не передбачає.
Військовий збір не змінився: для доходів фізособи ставка - «5 відсотків від об’єкта оподаткування» (пп. 1 пп. 1.3 п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX ПКУ). Тож сума ставок - 10% податкової бази замість 23%. Якщо мінімальна база вища за договірну плату, частка податків у цій платі буде більшою.
Хто платить податки: орендар чи власник
Податковим агентом орендодавця під час нарахування доходу від оренди нерухомості «є орендар» (пп. 170.1.2 ПКУ). ФОП на єдиному податку теж агент: «Платник єдиного податку виконує передбачені цим Кодексом функції податкового агента» щодо доходів фізособи за цивільно-правовими договорами (п. 297.3).
| Хто орендодавець | Хто орендар | Хто сплачує ПДФО і ВЗ |
|---|---|---|
| Фізособа (не ФОП) | ТОВ або ФОП | Орендар утримує з оренди і сплачує до бюджету |
| Фізособа (не ФОП) | Фізособа, яка не веде бізнес | Власник сам, через річну декларацію (пп. 170.1.5) |
| ФОП, для якого оренда - підприємницька діяльність | ТОВ або ФОП | Орендар не утримує податок, якщо отримав копію документа про реєстрацію ФОП; власник платить свої податки сам (п. 177.8) |
Перед підписанням договору перевірте, у якому статусі здає приміщення власник. Якщо в нього ФОП, але оренди немає серед видів його діяльності, погодьте це з бухгалтером до першої виплати.
База: орендна плата і мінімальна оренда в громаді
Базою для податків є орендна плата з договору, «але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди» (пп. 170.1.2 ПКУ). Мінімум рахують за Методикою № 1253: площа приміщення × мінімальна вартість місячної оренди 1 м², яку встановлює орган місцевого самоврядування (п. 3 Методики).
- Знайдіть рішення своєї міської, селищної чи сільської ради про мінімальну вартість оренди 1 м² на поточний рік.
- «Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди» (пп. 170.1.2).
- Якщо орендна плата нижча за мінімум, податки рахують з мінімуму, а власнику ви виплачуєте договірну суму мінус ці податки.
Скільки утримати з оренди і скільки отримає власник
Для бізнесу, який орендує приміщення у звичайної фізособи (не ФОП). Рахує базу з урахуванням мінімальної оренди в громаді, ПДФО і військовий збір, які ви як податковий агент сплачуєте до бюджету. Значення умовні, це не ставки вашої громади.
Сума з договору у вибраному вище варіанті
Загальна площа з договору
З рішення місцевої ради за Методикою № 1253; 0, якщо громада її не встановила або не оприлюднила до початку року
5% за правилами з 23.10.2026; для оренди, нарахованої до цієї дати і виплаченої після, ставку уточніть окремо
5%
Готові кавʼярні, магазини і салони в орендованих приміщеннях, які зараз продаються, - у нашому Telegram-каналі.
Приклад: кавʼярня орендує зал у фізособи
Умовна кавʼярня орендує 50 м² за 20 000 грн на місяць, сума в договорі - до утримання податків. Мінімальна вартість 1 м² у громаді - 100 грн, тож мінімум 5 000 грн, і базою лишається 20 000 грн.
| Показник | До 23.10.2026 | З 23.10.2026 |
|---|---|---|
| ПДФО | 18% = 3 600 грн | 5% = 1 000 грн |
| Військовий збір | 5% = 1 000 грн | 5% = 1 000 грн |
| Разом до бюджету | 4 600 грн | 2 000 грн |
| Власнику на руки | 15 400 грн | 18 000 грн |
| Витрати кавʼярні на оренду | 20 000 грн | 20 000 грн |
Розрахунок умовний. Якщо в договорі зафіксовано суму «на руки» 15 400 грн, валова сума за новими ставками - 17 111,12 грн (ПДФО і ВЗ по 855,56 грн), і кавʼярня економить 2 888,88 грн на місяць.
Якщо та сама кавʼярня орендувала б 100 м² за 8 000 грн при мінімумі 100 грн за 1 м², базою були б 10 000 грн: податки 1 000 грн, власнику 7 000 грн. Детальніше про запуск закладу - у статті як відкрити кавʼярню.
Що перевірити в договорі оренди
- Сума до утримання чи «на руки». Від цього залежить, хто отримує вигоду від нової ставки: за валовою сумою більше отримує власник, за сумою «на руки» менше платить орендар. Зміна ставки сама не змінює ціну договору.
- Пункт про податки. Пропишіть, що орендар утримує ПДФО і військовий збір як податковий агент, і з якої суми.
- Дані власника. Для звітності агента потрібен РНОКПП власника, а якщо він відмовився від номера через релігійні переконання - серія (за наявності) і номер паспорта.
- Право власності. Звірте власника з Державним реєстром речових прав; якщо підписує не власник - перевірте довіреність або згоду на піднайм.
- Старі договори. Перепідписувати договір лише через нову ставку не обовʼязково, але якщо в ньому сума «на руки», перерахуйте валову суму.
Загальні правила договору - у статті як укласти договір оренди нежитлового приміщення. Про податки власника, який здає квартиру, - окремий матеріал.
Як сплатити податки і звітувати
- Безготівкова виплата. Податок сплачують «під час виплати оподатковуваного доходу єдиним платіжним документом» (пп. 168.1.2 ПКУ): банк приймає платіж на виплату доходу лише разом з інструкцією на перерахування податку.
- Готівкою з каси. Податок перераховують протягом трьох операційних днів з дня, що настає за днем виплати (пп. 168.1.4).
- Нараховано, але не виплачено. Податок перераховують у строки, встановлені для місячного податкового періоду (пп. 168.1.5).
- Податковий розрахунок. ФОП і особи, які провадять незалежну професійну діяльність, подають його щокварталу з розбивкою по місяцях, інші агенти, зокрема ТОВ, - щомісяця (пп. «б» п. 176.2): протягом 40 і 20 календарних днів після періоду відповідно (пп. 49.18.2, 49.18.1).
Чи зменшує оренда ваші податки. ФОП на загальній системі може врахувати документально підтверджену оплату оренди майна, що використовується в господарській діяльності, у витратах (пп. 177.4.4 ПКУ). Для 3 групи єдиний податок рахується з доходу, тому оренда його не зменшує.
Помилки орендаря
- Не утримують податки, бо орендар - ФОП на єдиному податку. Єдинник теж агент.
- Рахують податки з договірної суми, коли вона нижча за мінімальну оренду в громаді.
- Застосовують 5% до оренди, нарахованої і виплаченої до 23 жовтня 2026 року.
- Не утримують податки з власника-ФОП, але й не беруть копію документа про реєстрацію.
- Купують готовий бізнес і не перевіряють, чи правильно попередній власник платив податки з оренди. Що ще перевірити в оренді до угоди - у статті як підготувати бізнес до продажу.
Часті запитання
Чи є податковим агентом ФОП без працівників?
Так. Платник єдиного податку виконує функції податкового агента, коли виплачує дохід фізособі за цивільно-правовим договором, зокрема оренду.
Чи зменшився військовий збір з оренди?
Ні, він лишився 5%. Знизився лише ПДФО: з 18% до 5%.
Де знайти мінімальну вартість оренди 1 м²?
У рішенні місцевої ради, ухваленому за Методикою № 1253. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку року, базою є сума з договору.
Чи треба перепідписувати старий договір?
Не обовʼязково. Перевірте, яку суму в ньому вказано: до утримання податків чи «на руки». Від цього залежить, хто отримує економію.
Чи застосовувати 5% до жовтневої оренди?
Нову ставку застосовують з 23.10.2026. Для оренди, нарахованої і виплаченої по різні боки цієї дати, правила перерахунку в джерелах ДПС не підтверджені: погодьте з бухгалтером.
Хто платить податки, якщо власник - ФОП?
Сам власник, якщо здає приміщення як підприємець і дав вам копію документа про реєстрацію. Орендар тоді податки не утримує.
З якою періодичністю звітувати?
ФОП-агент подає податковий розрахунок щокварталу з розбивкою по місяцях, ТОВ - щомісяця.
Джерела
Розрахунки умовні. Стаття не є податковою консультацією. Дата перевірки 04.11.2026.
- Закон України № 5025-IX від 15.10.2026: розд. I п. 3, розд. II п. 1, перевірено 04.11.2026
- Податковий кодекс України: п. 167.2, пп. 168.1.2, 168.1.4, 168.1.5, 170.1.2, 170.1.4, 170.1.5, 177.4.4, п. 177.8, 297.3, пп. «б» п. 176.2, пп. 49.18.1, 49.18.2; п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX (редакція 01.11.2026), перевірено 04.11.2026
- Методика визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, постанова КМУ № 1253 від 29.12.2010: п. 3, перевірено 04.11.2026
- ГУ ДПС у Сумській області: коли набувають чинності норми законів про цифрові платформи і ставку 5% (26.10.2026), перевірено 04.11.2026
Шукаєте готовий бізнес або плануєте продаж? Go Deal Brokers публікує бізнеси з цінами й прибутком у Telegram-каналі, а заявку на продаж можна залишити на сторінці для продавця.
