Універсального завантаження, при якому міні-готель на десять номерів стає прибутковим, не існує: поріг залежить від постійних витрат, ціни фактично проданої ночі і змінних витрат на неї. Формула проста: постійні витрати на місяць поділити на маржу з однієї номеро-ночі - і ви отримаєте кількість ночей, яку треба продати, щоб вийти в нуль. У нашому умовному прикладі (180 000 грн постійних витрат, 1 500 грн за ніч, 300 грн змінних) це 150 ночей з 300 можливих, тобто 50%. Зменшіть ціну до 1 200 грн - і поріг стає 66,67%.
Нижче - як перевірити попит і приміщення, які документи, КВЕД і податки потрібні міні-готелю (за Законом про туризм, Порядком № 297 у редакції 2026 року і ПКУ), з чого складається бюджет, як рахувати завантаження і окупність, калькулятор, три сценарії, і що перевірити, якщо купуєте готовий міні-готель. Хостел з ліжко-місцями - окрема модель: як відкрити хостел з нуля.
Go Deal Brokers допомагає купувати і продавати готовий бізнес, а свіжі бізнеси з цінами і прибутком публікує в нашому Telegram-каналі.
Зміст статті
- 1Як відкрити готель з нуля: план для 10 номерів
- 2Як перевірити попит і приміщення до вкладень
- 3Які документи, КВЕД і податки потрібні міні-готелю
- 4Бізнес-план міні-готелю на 10 номерів: стартові й щомісячні витрати
- 5Яке завантаження покриває витрати готелю
- 6Як сезонність і знижки змінюють прибуток
- 7Як порахувати окупність міні-готелю
- 8Відкривати з нуля чи купити готовий міні-готель
- 9Часті запитання
- 10Джерела
Як відкрити готель з нуля: план для 10 номерів
Десять номерів, у яких субʼєкт господарювання надає готельні послуги, - це вже готель за законом: готель - «засіб тимчасового розміщення, що складається з шести і більше номерів та в якому суб’єктом господарювання надаються готельні послуги» (ст. 1 Закону «Про туризм»). Тому до нього застосовуються вимоги, яких немає при наймі житла на строк понад місяць. Послідовність рішень:
- Гість і формат. Ділові поїздки, туристи вихідного дня, транзит, сезонний відпочинок - від цього залежать ціна, тривалість проживання і сезонність.
- Локація і приміщення. Статус обʼєкта, можливість реконструкції, доступ, паркування, шум.
- Оформлення. ФОП або ТОВ, КВЕД 55.10, категорія, пожежна декларація, туристичний збір.
- Бюджет. Інвестиції окремо від щомісячних витрат.
- Економіка. Номеро-ночі, маржа, поріг беззбитковості, сезонні сценарії, окупність.
Дві величини, які плутають: номер і місце. Десять двомісних номерів - це 20 місць, але продаєте ви номери. Статистика гостей не показує продані номеро-ночі.
Як перевірити попит і приміщення до вкладень
Перед підписанням оренди чи купівлі обʼєкта зберіть по десять конкурентів у радіусі вашої локації: ціну будня і вихідного в двох сезонах, кількість номерів, оцінки, частку недоступних дат на місяць уперед у системах бронювання. Недоступна дата може означати продаж, закритий календар або обмеження тарифу, тому це лише орієнтир попиту, а не завантаження конкурентів.
| Що перевірити | Як | Навіщо |
|---|---|---|
| Ціна ночі у конкурентів | Будень і вихідний, високий і низький сезон | Орієнтир для поля «ціна проданої ночі»; фактична ціна після знижок і скасувань буде нижчою за прайс |
| Зайнятість дат | Доступність номерів на 30 днів уперед у двох-трьох сервісах, повторно в різні сезони | Орієнтир попиту за порівнюваними періодами, а не точне завантаження |
| Статус приміщення | Витяг з реєстру нерухомості, техпаспорт, призначення | Переведення житлового у нежитлове - окрема місцева процедура (Гід Дія) |
| Можливість реконструкції | Технічний висновок, права на спільне майно будинку | Без цього кошторис ремонту умовний |
| Інженерні мережі | Потужність електромережі, вода, каналізація, опалення | Десять санвузлів навантажують мережі інакше, ніж квартира |
Для житлового будинку не існує ні універсальної заборони, ні універсального дозволу: переведення жилого приміщення в нежиле «здійснюється за рішенням та у порядку встановленому органом місцевого самоврядування», і пакет документів залежить від громади.
Які документи, КВЕД і податки потрібні міні-готелю
| Питання | Що каже норма | Що робити |
|---|---|---|
| Чи потрібна реєстрація підприємця | З 13.06.2026 колективні засоби розміщення - це засоби «загальною кількістю місць 10 або більше»; їх власники або орендарі надають послуги «за умови державної реєстрації їх як суб’єктів підприємницької діяльності» (п. 2, 6 Порядку № 297) | Десять номерів - це щонайменше 10 місць: фізособа реєструється підприємцем (ФОП) або працює через юридичну особу |
| КВЕД | 55.10 Діяльність готелів і подібних засобів тимчасового розміщування; «Послуги включають щоденне прибирання та заміну постільної білизни» (Держстат) | Розміщення за договором найму житла на строк понад один місяць (для курортів строк визначає місцева влада) до цих послуг не належить (п. 4 Порядку № 297) |
| Категорія | «Забороняється надавати послуги з тимчасового розміщення без наявності свідоцтва про встановлення відповідної категорії» (ч. 5 ст. 19 Закону «Про туризм»); категорія встановлюється на пʼять років (ч. 2 ст. 19) | Категорію встановлюють за результатами сертифікації, яку Порядок № 803 називає добровільною (п. 3-1 Порядку № 803); свідоцтво видає ДАРТ: «Видача свідоцтва про встановлення категорії готелю здійснюється безоплатно» (ДАРТ), але оцінювання обʼєкта - окрема робота |
| Пожежна декларація | Початок використання обʼєкта нерухомості «здійснюється суб’єктом господарювання на підставі поданої декларації відповідності матеріально-технічної бази» (ч. 2 ст. 57 КЦЗ) | Для субʼєктів з високим ступенем ризику додатково потрібен позитивний висновок оцінки протипожежного стану; є винятки, зокрема для орендаря, якщо декларацію на обʼєкт зареєстрував власник (Гід Дія); перевіряйте підставу для свого приміщення |
| Туристичний збір | Платник - гість (пп. 268.2.1 ПКУ); ставка - рішенням ради: до 0,5% мінімальної зарплати за особу за добу для внутрішнього туризму і до 5% для вʼїзного (пп. 268.3.1); ФОП-готель може бути податковим агентом (пп. 268.5.2); збір сплачують авансом перед розміщенням (пп. 268.6.1) | Знайти рішення своєї громади; збір - транзитний платіж, а не ваш дохід; не платять, зокрема, діти до 18 років, особи з інвалідністю, ветерани війни (пп. 268.2.2) |
| Група ФОП | 2 група - послуги населенню і платникам єдиного податку, «не перевищує 10 осіб» працівників (ДПС); 3 група - без обмеження за замовником (п. 291.4 ПКУ) | Якщо замовником за договором є компанія не на єдиному податку, 2 група не підходить; деталі - ФОП 2 групи |
Категорію і зірки не ставте в назву чи рекламу самостійно. Переліки «дозвіл СЕС» і «пожежна ліцензія» з блогів - не документи для готелю.
Бізнес-план міні-готелю на 10 номерів: стартові й щомісячні витрати
Інвестиції і щомісячні витрати рахують окремо. Стартовий бюджет складається з нерухомості або депозиту за оренду, проєкту і робіт, меблів і техніки, текстилю, документів і оцінювання, запуску продажів і оборотного резерву на збиткові місяці. Готового «ринкового» підсумку без локації не існує: кошторис складають під конкретний обʼєкт.
| Стаття витрат | Постійні чи змінні | Як включати в модель |
|---|---|---|
| Фіксована оренда | Постійні | Повна місячна сума; відсоток з обороту, якщо є, - окремо |
| Оклади адміністраторів і податки на оплату праці | Постійні | Повна вартість для роботодавця, а не сума на руки |
| Праця власника | Постійні для управлінської оцінки | Вартість заміни; якщо не включаєте - прямо зазначте (зарплата власника при оцінці бізнесу) |
| Бухгалтерія, інтернет, система бронювання | Постійні | Абонплата; плата за бронювання - окремо |
| Мінімальне опалення, охорона, освітлення | Постійні | Витрати є і без гостей |
| Вода, електрика, підігрів води | Змінні | Додаткове споживання на продану ніч |
| Прання, набори, витратні матеріали | Змінні | Залежить від частоти зміни білизни і тривалості проживання |
| Прибирання | Змішані | Оклад - у постійні; доплата за виїзд - у змінні |
| Сніданок у тарифі | Змінні | Вартість на гостя помножити на очікувану кількість гостей у номері |
| Комісія каналу бронювання, еквайринг | Змінні | Зважити за часткою каналів і перевести в гривні на ніч |
| Фіксовані податки за вашим режимом | Постійні | Фактичні зобовʼязання без подвійного рахунку |
| Податки з виручки | Змінні | У гривнях на ніч для заданої ціни |
| Туристичний збір | Окремий транзитний платіж | Не дохід; особа-доба не дорівнює номеро-ночі |
| Купівля будівлі, капремонт, стартові меблі | Інвестиції | У розрахунок окупності, а не в місячну модель |
| Амортизація і тіло кредиту | Окремі рівні | Амортизація - для бухгалтерського результату; тіло кредиту - для грошового потоку |
Класифікація - припущення управлінської моделі; за фактичними договорами витрата може поводитися інакше.
Готові міні-готелі, хостели і апартаменти з підтвердженою виручкою - у нашому Telegram-каналі.
Яке завантаження покриває витрати готелю
Одиниця розрахунку - номеро-ніч. Місткість за місяць A = номери × дні. Маржа з ночі M = ціна проданої ночі мінус змінні витрати на неї. Поріг беззбитковості Q = постійні витрати / M, а завантаження на порозі = Q / A.
Умовний приклад: 10 номерів, 30 днів, ціна 1 500 грн, змінні 300 грн, постійні 180 000 грн. Маржа 1 200 грн, місткість 300 ночей, поріг 180 000 / 1 200 = 150 ночей, тобто 50%. 150 проданих ночей дають рівно нуль, 151 - плюс 1 200 грн, усі 300 - плюс 180 000 грн. Якщо поріг не цілий, округлюйте вгору: при ціні 1 400 грн, змінних 350 грн і 31 дні маржа 1 050 грн, поріг 180 000 / 1 050 = 171,43 ночі - без збитку лише зі 172-ї ночі (55,48%, результат +600 грн).
Дві межі, які калькулятор показує окремо: мінімум ночей для нуля і мінімум для строго додатного результату. Нуль - не прибуток. Якщо маржа з ночі не додатна (ціна не вища за змінні витрати), постійні витрати не покриє жодна кількість продажів. А буває й так, що маржа додатна, але замала для місткості: при ціні 1 000 грн і змінних 500 грн маржа 500 грн, поріг - 360 ночей з 300 можливих, тобто 120%, недосяжно.
Калькулятор завантаження беззбитковості міні-готелю
Скільки номеро-ночей на місяць треба продати, щоб операційний результат вийшов у нуль. Значення за замовчуванням - умовний приклад, а не ринкові показники.
Номери, які реально можна продати цього місяця
Після знижок, без туристичного збору; комісії каналів сюди не віднімайте - вони у змінних витратах
Прання, набори, прибирання за виїзд, сніданок, комісія каналу, податок з виручки
Оренда, оклади з податками, праця власника (якщо включаєте), абонплати, мінімальні комунальні, фіксовані податки
Усі номери доступні всі дні
Як сезонність і знижки змінюють прибуток
| Завантаження | Продані ночі | Виручка | Змінні витрати | Постійні витрати | Результат |
|---|---|---|---|---|---|
| 40% | 120 | 180 000 грн | 36 000 грн | 180 000 грн | -36 000 грн |
| 50% | 150 | 225 000 грн | 45 000 грн | 180 000 грн | 0 грн |
| 70% | 210 | 315 000 грн | 63 000 грн | 180 000 грн | +72 000 грн |
Продовження умовного прикладу: 10 номерів, 30 днів, 1 500 грн за ніч, 300 грн змінних, 180 000 грн постійних.
Поріг 50% належить лише цьому прикладу. Знизьте ціну до 1 200 грн за тих самих витрат - маржа 900 грн, поріг 200 ночей (66,67%), а 70% завантаження дають уже лише 9 000 грн. Якщо частина змінних витрат залежить від ціни (комісія каналу, податок з виручки), після зміни ціни перерахуйте і їх. Знижка може збільшити продажі, але не обовʼязково прибуток.
- Низький сезон. Рахуйте помісячно: три збиткові місяці з результатом -36 000 грн кожен потребують 108 000 грн резерву або прибутку з високого сезону.
- Закритий номер. Ремонт одного номера на 15 днів зменшує місткість на 15 ночей; базовий калькулятор рахує лише цілі номери на весь місяць - для часткового закриття порахуйте місткість вручну як суму доступних номерів за кожен день.
- Довге проживання. Гість на 10 ночей може зменшити витрати на прибирання і прання, якщо ваші правила передбачають рідшу зміну білизни; а розміщення за договором найму житла понад місяць - уже не готельна послуга (п. 4 Порядку № 297).
Як порахувати окупність міні-готелю
Місячний нуль не повертає вкладень у ремонт і меблі. Для окупності складіть помісячний грошовий потік мінімум на повний сезонний цикл з періодом запуску: початкові вкладення, збиткові місяці, податки, ремонти, поповнення оборотних коштів, платежі за кредитом. Проста оцінка за стабільних умов: строк = вкладення / річний вільний грошовий потік. Умовно, 3 000 000 грн / 600 000 грн на рік = 5 років без урахування розгону.
- Не рахуйте одночасно купівлю будівлі як інвестицію і вигадану оренду як витрату; альтернативну дохідність власного приміщення показуйте окремо.
- За нерівномірних потоків шукайте місяць, у якому накопичений потік покриє вкладення.
- Потік для власного капіталу після кредитних платежів не змішуйте з потоком усього проєкту.
- Якщо потік не додатний, скінченної окупності за цим сценарієм немає.
Відкривати з нуля чи купити готовий міні-готель
| Критерій | З нуля | Готовий обʼєкт |
|---|---|---|
| Вкладення | Ремонт, оснащення, документи, запуск продажів | Ціна бізнесу плюс відкладені ремонти |
| Місяці без доходу | Проєкт, роботи, категорія, перші бронювання | Виручка може йти з першого місяця, але минулі цифри не гарантують майбутніх |
| Що перевіряти | Попит, приміщення, кошторис | Продані номеро-ночі по місяцях, ціну після знижок, скасування, звірку системи бронювання з банком, повну вартість персоналу, комісії, комунальні, оренду, статус приміщення, пожежні документи, категорію |
| Ризик | Помилка в попиті і кошторисі | Прикрашена виручка, прострочені документи, оренда без строку |
Високий рейтинг і фото не доводять прибутковість. Як звірити виручку закладу по місяцях - перевірка виручки перед купівлею; що переходить покупцю від ФОП - купівля бізнесу у ФОП чи ТОВ. Якщо змінюється субʼєкт, який надає послуги (наприклад, купуєте активи у ФОП), категорію і декларацію оформлюють на нового субʼєкта; при купівлі частки ТОВ оператор лишається той самий - перевірте чинність його документів. Порівняйте підтверджений грошовий потік обʼєкта з витратами відкриття з нуля, а не рейтинги.
Часті запитання
Скільки грошей потрібно, щоб відкрити готель з нуля на 10 номерів?
Кошторис складають під конкретну нерухомість, обсяг робіт, оснащення і резерв на збиткові місяці. Універсальної суми немає; статті бюджету - у таблиці вище.
Яке завантаження робить міні-готель прибутковим?
Поріг = постійні витрати / ((ціна ночі - змінні витрати) × номери × дні), якщо маржа з ночі додатна. Прибуток починається вище порогу; якщо маржа не додатна, а постійні витрати є, досяжного порогу немає.
Чому 70% завантаження може давати збиток?
Через низьку фактичну ціну після знижок, великі комісії, завеликі постійні витрати або дорогий включений сервіс. Порівнюйте маржу, а не лише зайнятість.
Чим окупність відрізняється від беззбитковості?
Беззбитковість покриває витрати місяця; окупність повертає вкладення накопиченим грошовим потоком, і її строк залежить від суми вкладень і потоків.
Який КВЕД і групу ФОП обрати для міні-готелю?
КВЕД 55.10. 2 група - лише за сукупності критеріїв: замовники - населення і платники єдиного податку, до 10 працівників, дохід у межах ліміту; 3 група - без обмеження за замовником. Десять номерів - колективний засіб розміщення: фізособа має зареєструватися підприємцем або працювати через юридичну особу.
Чи потрібні категорія і пожежна декларація для 10 номерів?
Так, кількість номерів не звільняє. Закон забороняє надавати послуги розміщення без свідоцтва про категорію; декларацію подають перед початком використання приміщення (для високого ступеня ризику - ще й висновок оцінки протипожежного стану), винятки перевіряйте за своєю підставою.
Чи можна відкрити міні-готель у житловому будинку без переведення?
Універсальної відповіді немає: перевірте статус обʼєкта, формат послуг, потрібні роботи і порядок своєї громади до оренди чи купівлі.
Джерела
Усі суми в прикладах і калькуляторі умовні; ставку туристичного збору і порядок переведення приміщення перевіряйте в рішеннях своєї громади. Дата перевірки 02.11.2026.
- Закон України «Про туризм» № 324/95-ВР: ст. 1, 19, 22, перевірено 02.11.2026
- Порядок надання послуг з тимчасового розміщення (проживання), постанова КМУ № 297 (ред. 13.06.2026): п. 2, 3, 4, 6, перевірено 02.11.2026
- Порядок встановлення категорій готелям, постанова КМУ № 803: п. 3-1, перевірено 02.11.2026
- Податковий кодекс України № 2755-VI: ст. 268, п. 291.4, перевірено 02.11.2026
- Кодекс цивільного захисту України № 5403-VI: ч. 2 ст. 57, перевірено 02.11.2026
- ДАРТ: процедура встановлення категорії готелю, перевірено 02.11.2026
- Гід Дія: реєстрація декларації відповідності матеріально-технічної бази вимогам пожежної безпеки, перевірено 02.11.2026
- Гід Дія: переведення жилих будинків і приміщень у нежилі, перевірено 02.11.2026
- Держстат, КВЕД-2010: клас 55.10, перевірено 02.11.2026
- ГУ ДПС у Львівській області: туристичний збір, ставки і податкові агенти, 18.06.2026
- ГУ ДПС у Львівській області: хто не платить туристичний збір, 21.08.2026
- ГУ ДПС у Чернівецькій області: умови 2 групи єдиного податку, 01.09.2026
Шукаєте готовий бізнес або плануєте продаж? Go Deal Brokers публікує бізнеси з цінами й прибутком у Telegram-каналі, а заявку на продаж можна залишити на сторінці для продавця.
