Договір підряду на ремонт квартири: зразок умов, оплата етапами і гарантія

Договір підряду на ремонт квартири потрібен обом сторонам: замовнику - щоб платити за прийнятий результат, а не за обіцянки, бригаді - щоб отримати гроші за кожен виконаний етап. Головне в ньому - не шапка, а додатки: перелік робіт, кошторис, графік етапів і акти. Нижче - який вид договору підходить, основа договору між ФОП і фізособою, як прописати поетапну оплату і аванс, коли можна змінити кошторис, що записати в акт, які гарантійні строки діють і що робити, якщо бригада зникла або замовник не платить. Це основа для адаптації під вашу ситуацію, а не перевірений юристом документ.

Go Deal Brokers допомагає купувати і продавати готовий бізнес, а свіжі бізнеси з цінами і прибутком публікує в нашому Telegram-каналі.

Який договір потрібен для ремонту квартири

За договором підряду підрядник «зобов’язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов’язується прийняти та оплатити виконану роботу» (ч. 1 ст. 837 ЦК). Глава 61 ЦК має загальні правила (ст. 837-864) і окремі види підряду:

Ремонт квартири для проживання, замовлений у ФОП, підпадає під побутовий підряд, тож замовник має ще й права споживача. Ремонт кавʼярні чи салону - замовлення для бізнесу, і споживчі правила тут не діють. Про ремонт комерційного приміщення - ремонт приміщення під бізнес.

Договір між ФОП і фізособою: що має бути в основі

1. Сторони. ПІБ і РНОКПП замовника, дані ФОП підрядника, контакти для повідомлень.
2. Обʼєкт. Адреса квартири і підтвердження права замовника на неї.
3. Предмет. «Підрядник виконує роботи за адресою [адреса] відповідно до переліку, обсягів і вимог до якості в додатку 1».
4. Ціна і кошторис. Кошторис як додаток 2, із позначкою, твердий він чи приблизний.
5. Матеріали. Хто купує, як погоджують марку і ціну, як звітують за чеками.
6. Строки. Дата початку і завершення кожного етапу в графіку - додаток 3.
7. Оплата. Аванс, оплата етапів, строк платежу після підписання акта.
8. Приймання. Порядок огляду, акт, фіксація недоліків.
9. Гарантія. Строк і порядок звернення з дефектом.
10. Припинення. Як розраховуються за виконане і невідпрацьований аванс.

Якщо підрядник не ФОП, а фізособа без реєстрації, договір усе одно можна укласти, але правила побутового підряду і права споживача повʼязані з підрядником, який здійснює підприємницьку діяльність. Особа, яка фактично почала підприємницьку діяльність без реєстрації, не може оспорювати укладені договори на тій підставі, що вона не підприємець (ч. 3 ст. 50 ЦК). Для ФОП ремонтні послуги населенню можливі і на 2 групі - деталі в статті ФОП 2 групи.

Як прописати поетапну оплату і аванс

Без умови про передоплату замовник платить «після остаточної здачі роботи» за умови, що її виконано належним чином і в погоджений строк, а аванс підрядник може вимагати «лише у випадку та в розмірі, встановлених договором» (ч. 1-2 ст. 854 ЦК). Для побутового підряду робота оплачується після остаточного передання, а аванс чи повна оплата наперед можливі лише за згодою замовника (ч. 2 ст. 873). Тому графік етапів і зарахування авансу треба прописати явно:

Умовний приклад: 100 000 грн - лише роботи, матеріали оплачуються окремо. Не ринковий тариф.

Формулювання для договору: «Аванс [сума] зараховується в оплату етапу 1; в акті етапу 1 зазначаються вартість етапу, зарахований аванс і залишок до сплати». «Залишок вартості прийнятого етапу сплачується протягом [3] робочих днів після підписання акта». Так обидві сторони бачать, скільки сплачено і що лишилося, а аванс не віднімають двічі.

Готові бізнеси з документами і цифрами, які зараз продаються, - у нашому Telegram-каналі.

Кошторис: коли можна змінити ціну

• Твердий за замовчуванням. «Кошторис є твердим, якщо інше не встановлено договором» (ч. 2 ст. 844 ЦК). Змінити твердий кошторис можна лише за погодженням сторін, а перевищення несе підрядник (ч. 3).
• Приблизний кошторис і додаткові роботи. Якщо через додаткові роботи приблизний кошторис істотно перевищується, підрядник має своєчасно попередити замовника; замовник може відмовитися від договору, оплативши виконану частину. Підрядник, який не попередив, виконує роботу за ціною договору (ч. 4 ст. 844).
• Подорожчання матеріалів. Якщо після укладення договору істотно зросла вартість матеріалу чи послуг третіх осіб, які забезпечує підрядник, він може вимагати збільшення кошторису, а при відмові - розірвання договору (ч. 5 ст. 844).
• Додаткові роботи для споживача. Виконавець зобовʼязаний одержати дозвіл споживача на роботи, не передбачені договором; виконані без згоди додаткові роботи «не створюють для споживача будь-яких зобов’язань щодо їх оплати» (ч. 11 ст. 10 Закону про захист прав споживачів).

Практична формула: «До початку додаткових робіт сторони погоджують їх обсяг, ціну і вплив на строки в додатковій угоді». Що таке кошторис і з чого він складається - що таке кошторис.

Акт приймання: що записати

Замовник зобовʼязаний прийняти роботу, оглянути її і «негайно заявити» підрядникові про виявлені відступи чи недоліки; інакше він втрачає право посилатися на них у подальшому, а прийнявши роботу без перевірки, не може посилатися на явні недоліки (ч. 1-2 ст. 853 ЦК). Тому в акті:

• номер і дату договору, сторони, адресу, етап;
• перелік робіт з одиницями, кількістю, ціною і сумою;
• зарахований аванс і залишок до сплати;
• перелік недоліків і строк їх усунення, якщо вони є;
• додатки: фото, результати перевірок інженерних мереж до закриття оздобленням;
• підписи обох сторін.

Не вписуйте автоматично «претензій немає», якщо недоліки лишилися: краще прийняти етап із переліком зауважень і строком їх усунення. Приховані роботи (проводка, труби, гідроізоляція) фотографуйте і приймайте до того, як їх закриють.

Гарантія на ремонт: які строки діють

Отже, «десять років гарантії на будь-який ремонт» - неправильне узагальнення: 10 років стосуються будівельного підряду, а також строку для вимог щодо істотних недоліків (для споживача, якщо інших строків немає) і недоліків побутового підряду, небезпечних для життя чи здоровʼя. Причому в двох останніх випадках це строк для вимоги, а не гарантія. Пропишіть у договорі свій гарантійний строк, адресу для повідомлень про дефекти і порядок: дефектний акт і погоджений строк усунення.

Що робити, якщо бригада зникла або затягує

1. Зберіть докази: договір, платежі, листування, фото стану обʼєкта з датою.
2. Надішліть письмову вимогу з конкретним строком продовжити роботу чи усунути недоліки.
3. Якщо підрядник своєчасно не розпочав роботу або виконує її так повільно, що закінчити вчасно явно неможливо, замовник може відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків (ч. 2 ст. 849 ЦК; для споживача - ч. 1 ст. 10 Закону про захист прав споживачів, але якщо вже виконано понад 70% обсягу, споживач може розірвати договір лише щодо решти робіт).
4. Якщо стає очевидним, що роботу виконають неналежно, призначте строк для усунення недоліків; якщо підрядник цю вимогу не виконав, можна відмовитися від договору або доручити виправлення іншій особі за рахунок підрядника (ч. 3 ст. 849 ЦК).
5. Порахуйте невідпрацьований аванс: оплачене мінус фактично виконані роботи і погоджені витрати на матеріали; підтвердьте розрахунок документами і вимагайте повернення різниці.
6. Перш ніж нова бригада переробить роботу, зафіксуйте дефекти: фото, акт, за потреби - експертиза.

Споживач за прострочення виконання має право на пеню у розмірі трьох відсотків вартості роботи за кожний день (або годину, якщо строк визначено в годинах), а якщо вартість роботи не визначено - на неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення, якщо інше не передбачено законодавством (ч. 5 ст. 10 Закону про захист прав споживачів). Скаргу можна подати до Держпродспоживслужби, а стягнення грошей вирішує суд. Заява про шахрайство не замінює цивільного спору, якщо бригада просто не виконала договір.

Що робити підряднику, якщо замовник не платить

1. Підтвердіть готовність етапу і надішліть акт письмово або на погоджену в договорі адресу.
2. Попросіть конкретні зауваження, якщо замовник акт не підписує.
3. Звірте аванс, прийняті роботи і борг.
4. Надішліть вимогу про оплату з посиланням на пункт договору.
5. Якщо замовник не оплатив прийнятий етап, ви маєте право зупинити виконання свого обовʼязку (ч. 3 ст. 538 ЦК): попередьте про це письмово і звірте з умовами договору.

Не демонтуйте виконане і не утримуйте ключі самовільно: це може обернутися вимогами відшкодувати шкоду. Памʼятайте і про право замовника побутового підряду в будь-який час до здачі роботи відмовитися від договору, сплативши частину ціни пропорційно виконаній роботі і відшкодувавши витрати, які не входять до цієї частини ціни (ч. 2 ст. 867 ЦК): у такому разі ваше завдання - правильно задокументувати виконаний обсяг.

Пункти договору: навіщо і як сформулювати

Формулювання - авторські приклади для погодження сторонами, а не цитати закону; числа і строки умовні.

Гарантійне утримання, наприклад 5%, - це договірна умова, а не вимога закону: розмір і строк повернення сторони визначають самі. Форми КБ-2в і КБ-3 для ремонту квартири за власні кошти не обовʼязкові, якщо сторони не домовилися їх застосовувати; простого акта з переліком робіт достатньо, щоб зафіксувати прийнятий обсяг.

Часті запитання

Чи підходить цей зразок для договору між ФОП і фізособою?

Так, як основа: заповніть сторони і обʼєкт, додайте перелік робіт, кошторис і графік етапів. Для ремонту квартири для проживання діють і права споживача.

Чи обовʼязковий аванс?

Ні. Підрядник може вимагати аванс лише у випадку і в розмірі, встановлених договором; якщо такої умови немає, замовник платить після здачі роботи.

Чи можна підвищити твердий кошторис?

Лише за погодженням сторін. Виняток - істотне подорожчання матеріалів чи послуг третіх осіб після укладення договору: тоді підрядник може вимагати збільшення, а при відмові - розірвання.

Що робити з актом, якщо є недоліки?

Не підписуйте «претензій немає»: зафіксуйте недоліки в акті, обсяг прийнятого і строк усунення. Про явні недоліки заявляйте одразу при прийманні, про приховані, виявлені пізніше, - негайно після виявлення.

Чи завжди гарантія на ремонт - 10 років?

Ні. 10 років - для будівельного підряду, якщо договір чи закон не встановлюють більше. Для інших робіт діє строк, встановлений договором або законом; якщо такого строку немає, споживач може заявити про приховані недоліки протягом 2 років з дня прийняття роботи.

Коли повертають гарантійні 5%?

Коли визначено в договорі: це договірна умова, єдиного строку закон не встановлює.

Чи потрібні КБ-2в і КБ-3 для ремонту квартири?

Не обовʼязково, якщо ремонт за власні кошти і сторони не домовилися про ці форми. Достатньо акта з переліком робіт, обсягами і сумами.

Джерела

Формулювання договору - приклади для адаптації, а не перевірений юристом документ; суми умовні. Дата перевірки 03.11.2026.

1. Цивільний кодекс України № 435-IV: ст. 50, 538, 837, 844, 849, 853, 854, 859, 860, 863, 864, 865, 867, 872, 873, 875, 884, перевірено 03.11.2026
2. Закон України «Про захист прав споживачів» № 1023-XII: ст. 10, перевірено 03.11.2026

Шукаєте готовий бізнес або плануєте продаж? Go Deal Brokers публікує бізнеси з цінами й прибутком у Telegram-каналі, а заявку на продаж можна залишити на сторінці для продавця.